가산디지털 단지, 구로디지털 단지. 수익성 비교

 

 

 

 

 

 

 

 

 

가산디지털 단지와 구로디지털단지는 서울 서남권을 대표하는 업무·산업 클러스터로, 지리적으로 인접하지만 상권 구조와 투자 매력에서 뚜렷한 차이를 보입니다. 두 지역 모두 IT, 제조, 유통, 서비스업체가 밀집해 직장인 유동인구가 풍부하며, 상가 투자처로 꾸준히 비교됩니다. 본 글에서는 입지, 임대료, 수익성 측면에서 두 지역을 세밀하게 분석해 투자자들이 전략적으로 선택할 수 있도록 돕겠습니다.

가산디지털 단지 입지 비교

가산디지털 단지는 서울 금천구에 위치하며, 지하철 1호선과 7호선이 교차하는 더블역세권 입지를 자랑합니다. 남부순환로, 서부간선도로, 광명 IC와 인접하여 서울 전역과 경기 남부로의 접근성이 뛰어나고, 대형 아웃렛(W몰, 롯데팩토리아웃렛), 복합 쇼핑몰, 대규모 지식산업센터가 집결해 강력한 집객력을 형성합니다. 최근 오피스텔 및 지식산업센터 신규 공급이 활발해 상권 범위가 확장되고 있으며, 장기적으로 유동인구 증가와 인프라 개선이 이어질 전망입니다. 평일형 상권 구조가 뚜렷하며, 직장인·방문객·거주민이 주 수요층을 이룹니다.

구로디지털단지는 서울 구로구에 위치하며, 지하철 2호선 구로디지털단지역을 중심으로 한 단일역세권 구조를 가지고 있습니다. 올림픽대로, 서부간선도로, 경인로를 통한 인천·경기 서부 접근성이 뛰어나며, IT·게임·콘텐츠 기업 밀집도가 매우 높습니다. 상권의 중심은 역세권 주변과 대형 오피스 빌딩 밀집 지역이며, 전문직 종사자 비중이 높아 고급 소비력이 강점입니다. 다만 상권의 물리적 면적은 가산보다 작아 핵심 입지 경쟁이 치열합니다.

구로디지털 단지 임대료 비교

가산디지털 단지의 1층 대로변 상가는 평당 월 12만~18만 원, 내측 상가는 8만~12만 원 수준입니다. 복합몰 내 점포는 매출연동형 임대료(매출의 15~20%) 구조를 적용하는 경우가 많습니다. 최근 2~3년간 신규 개발·리모델링으로 상권 경쟁력이 강화되며 임대료가 완만히 상승했습니다. 특히 더블역세권·코너 상가는 공급 희소성으로 인해 높은 수준을 유지하며, 장기 임대차 계약이 빈번합니다.

구로디지털단지의 1층 대로변 상가는 평당 월 14만~20만 원으로 가산보다 다소 높습니다. 이는 상권 규모가 작아 핵심 입지의 희소성이 높기 때문입니다. 내측 상가는 9만~13만 원 수준이며, 대형 오피스 빌딩 저층 상가는 고정 수요가 안정적으로 발생해 장기 공실 위험이 낮습니다. 다만 초기 매입가가 높은 편이라 투자금 회수 기간이 길어질 수 있습니다.

수익성 비교

가산디지털 단지는 신규 공급이 지속되지만, 초기 투자금 대비 임대수익률이 구로보다 높은 경향이 있습니다. 특히 내측 상가나 준코어 입지는 매입가가 상대적으로 합리적이어서 5~6%대의 연 수익률을 기대할 수 있습니다. 다만 신규 지식산업센터·오피스텔 공급이 몰리는 시기에는 단기 공실률이 상승할 수 있으며, 평일 매출 편중이 심한 업종은 주말 보완 전략이 필요합니다. 개발 호재가 많아 장기적으로 자산가치 상승 여력이 큽니다.

구로디지털단지는 핵심 입지의 공급이 제한적이어서 안정적인 임대료 수익을 확보하기 유리합니다. 소비력 높은 전문직 종사자 비율이 높아 고급 외식, 브랜드 카페, 프리미엄 서비스업 매출이 안정적입니다. 그러나 초기 매입가가 높아 투자수익률은 가산보다 낮을 수 있으며, 3~4%대 수익률을 기대하는 경우가 많습니다. 대신 장기 공실 위험이 낮고, 시장 침체기에도 안정적인 임대료 흐름을 유지할 가능성이 큽니다.

결론적으로, 가산디지털 단지는 확장성과 장기 성장성이 강점이며, 구로디지털단지는 안정성과 소비력 수준이 강점입니다. 단기 수익률과 개발 수혜를 노린다면 가산, 안정적 임대수익과 프리미엄 소비층 타기팅이라면 구로가 유리합니다. 두 지역 모두 입지별 편차가 크므로, 현장조사와 유동인구 분석을 통한 세밀한 입지 선정이 필수입니다.