목차 :
●강남구: 프라임 입지에서의 복합개발 전략
●용산·성동: 신흥 상업지구에서의 창의적 리모델링 전략
●여의도·마곡지구: 오피스 중심 전략 vs 신도시형 개발
서울은 강남, 용산, 여의도, 성수 등 주요 상업지구마다 입지적 특성과 상권 구조가 상이하여, 디벨로퍼의 전략도 이에 따라 차별화됩니다. 대형 시행사는 자본력과 기획력을 기반으로 복합개발 및 랜드마크 중심 전략을 구사하며, 중소 디벨로퍼는 틈새 수요와 공간 리뉴얼을 중심으로 경쟁력을 확보합니다. 본 글에서는 서울 주요 상업지구에서 활동 중인 디벨로퍼들의 전략을 비교 분석하고, 성공적인 개발의 핵심 요인을 짚어봅니다.
1. 강남구: 프라임 입지에서의 복합개발 전략
강남구는 서울 내에서도 최고 수준의 상업지 밀집 지역으로, 테헤란로, 강남역, 삼성동 일대에 국내외 대형 디벨로퍼들이 집중적으로 진입해 있습니다. 특히 삼성물산, 현대건설, 한화건설 등 대형 시행사들은 주거와 오피스, 리테일을 결합한 복합개발 프로젝트를 선호합니다.
대표적인 사례는 삼성동 일대의 GBC(글로벌비즈니스센터) 개발로, 현대자동차그룹이 주도하며 초고층 오피스, 호텔, 컨벤션시설, 문화공간을 아우르는 형태로 조성됩니다. 이와 같은 개발은 단기 수익보다는 장기 브랜드 가치와 임대 포트폴리오 강화를 목적으로 합니다.
중소 디벨로퍼들은 강남역, 논현역 주변 소형 필지를 활용해 5층 이하의 근린상업시설 개발 또는 리테일 중심 리모델링 전략을 활용합니다. 강남구는 높은 유동인구와 프리미엄 수요층 덕분에 고가 매물에도 수익 안정성이 높은 것이 특징입니다. 하지만 인허가 절차와 공공기여 비율이 높아, 초기 대응 전략 수립이 중요합니다.
2. 용산·성동: 신흥 상업지구에서의 창의적 리모델링 전략
서울 내에서 급부상 중인 신흥 상업지구인 용산과 성동은 기존의 전통적인 상권 구조와는 전혀 다른 방식의 상업문화가 형성되고 있는 지역입니다. 이 두 곳은 과거에는 주거 및 공업지 중심 지역이었으나, 최근 수년간 디벨로퍼와 크리에이터 중심의 리노베이션 개발이 활발해지며 '재생 기반 상업지구'로 자리 잡고 있습니다.
용산의 경우, 특히 이태원·한남동·해방촌 일대는 외국인 밀집 지역과 트렌디한 로컬 콘텐츠가 융합되어 독특한 감성 상권이 형성되어 있습니다. 이 지역의 가장 큰 특징은 ‘스케일’보다는 ‘콘셉트’ 중심의 개발이라는 점입니다. 중소 디벨로퍼는 노후된 단독주택이나 상가 건물을 리모델링해 독립 서점, 갤러리 카페, 크리에이티브 스튜디오 등으로 변모시키고 있으며, 이는 외국인 관광객 및 MZ세대의 취향과 맞물려 꾸준한 유입 효과를 누리고 있습니다.
또한, 용산역세권 개발, 미군기지 이전, 파크하얏트 리노베이션 등 대형 프로젝트도 병행되며, 대형 디벨로퍼들은 글로벌 테넌트를 유치할 수 있는 초고급 주상복합이나 오피스 시설로 방향성을 잡고 있습니다. 이처럼 용산은 ‘소규모 문화 중심지’와 ‘대규모 국제복합단지’가 공존하는 독특한 상업개발 구조를 보여주고 있습니다.
성동구 성수동은 최근 가장 주목받는 상업지구 중 하나로, 과거 공장 밀집 지역이었던 이곳이 현재는 디자인, 예술, 패션, IT 기반 기업들이 입점하며 크리에이티브 클러스터로 급부상 중입니다. 기존 낡은 공장 건물을 리모델링하여 복합문화공간, 공유 오피스, 복합 리테일 공간 등으로 재탄생시키는 작업이 활발하며, 이는 젊은 디벨로퍼와 스타트업들이 주도하고 있습니다. 성수연방, 어반소스, 아르켓 팝업스토어 등은 그러한 성공사례로, 지역 자체가 브랜드화되는 현상도 나타나고 있습니다.
또한, 성동구청은 도시재생특구 지정과 맞물려 다양한 인센티브 제도를 통해 리노베이션 개발을 장려하고 있어, 향후 수년간 리모델링 기반의 상업시설 확대가 더욱 가속화될 것으로 보입니다. 대형 개발보다는 저층 상업시설 리뉴얼, 공간 콘셉트팅, 라이프스타일 맞춤형 브랜드 유치 등 ‘감성 자산화’ 전략이 주요하며, 이러한 전략은 MZ세대와 경험소비 중심의 소비층에게 강한 반응을 얻고 있습니다.
결국 용산과 성동은 전통적인 상업개발의 틀을 깨는 공간 중심 개발, 테넌트 맞춤형 리뉴얼, 지역 문화에 기반한 브랜딩 전략이 핵심입니다. 이러한 특성은 대형 자본보다는 기획력과 감각이 중요한 중소 디벨로퍼에게 더욱 유리한 무대이며, 이 지역에서 성공적인 사례를 축적한 디벨로퍼들은 향후 트렌드 선도형 상업 개발자로 성장할 가능성이 높습니다.
3. 여의도·마곡지구: 오피스 중심 전략 vs 신도시형 개발
여의도와 마곡지구는 오피스 상권과 비즈니스 인프라를 중심으로 개발 전략이 뚜렷한 지역입니다. 여의도는 전통적인 금융지구로, 오피스 중심의 개발 수요가 높으며, 대형 디벨로퍼가 초고층 업무시설과 복합상업시설에 집중하고 있습니다.
예를 들어 파크원은 신세계프라퍼티와 함께 설계된 초대형 복합단지로, 업무시설, 호텔, 백화점이 결합되어 있는 대표 사례입니다. 이처럼 대형 시행사는 단일 목적보다는 복합 기능으로 수익 포트폴리오를 구성하고 있습니다.
반면 마곡지구는 아직 개발 여지가 많은 신도시형 상업지역으로, 서울주택도시공사(SH) 중심의 공공개발과 민간 디벨로퍼 협업이 혼합되어 있습니다. 중견 디벨로퍼들은 오피스텔, 지식산업센터, 의료상업복합시설 등 다양한 제품군으로 진입하고 있으며, 임대수익과 분양수익을 동시에 노리는 구조입니다.
마곡은 GTX-M 등 향후 교통 호재가 많고, 바이오·IT 기업 클러스터가 조성되며 성장 가능성이 높아 전략적 중장기 투자가 적합한 지역으로 평가됩니다.
결론:
서울 주요 상업지구는 입지적 성격, 수요층, 정책 조건이 모두 달라 디벨로퍼 전략 또한 지역별로 정교하게 달라야 합니다. 강남은 복합개발 중심, 용산·성동은 창의적 리모델링, 여의도·마곡은 오피스 중심과 신도시 개발이 핵심입니다. 성공적인 개발을 위해선 지역의 본질적 특성을 파악하고, 그에 적합한 사업모델과 테넌트 전략을 구축하는 것이 관건입니다.