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●강북권: 성북구 길음동, 동대문구 장안동, 중랑구 중화동
●도심·중심권: 성동구 성수동, 용산구 한강로, 마포구 공덕동
●강남·서남권 부동산 준주거
서울의 준주거지역은 도시계획상 매우 중요한 역할을 수행하는 중간 용도지역입니다. 주거지와 상업지의 경계에서 복합 기능을 제공하는 이 지역은 정책적으로도 다각적인 지원을 받고 있으며, 개발 가능성과 감정평가 가치가 지속적으로 상승하고 있습니다. 특히 역세권 중심지, 저층 주거지 정비 대상지, 업무지구 배후지 등 주요 준주거지역은 각기 다른 특징을 지니며, 지역에 따라 감정평가 방식과 개발전망도 크게 달라집니다. 이 글에서는 서울의 핵심 준주거지역을 권역별로 나누어 감정평가 요소, 관련 정책 흐름, 도시계획 방향, 향후 개발전망까지 종합적으로 비교 분석합니다.
강북권: 성북구 길음동, 동대문구 장안동, 중랑구 중화동
강북권은 서울 전통 주거지역이 밀집한 지역으로, 최근 정비사업과 역세권 개발의 중심으로 떠오르고 있습니다. 이 중에서도 성북구 길음동, 동대문구 장안동, 중랑구 중화동 일대는 대표적인 준주거지역으로 주목받고 있습니다.
길음뉴타운은 과거 낙후된 저층 주거지에서 현재 고밀도 중층 공동주택 단지로 재편되었으며, 지구단위계획에 따라 일부 구역이 준주거지역으로 지정되어 다양한 근생시설, 오피스텔, 소형 업무시설이 혼합된 복합시설이 들어서고 있습니다. 도시계획상 이 지역은 1~9 구역으로 나뉘며, 대다수는 이미 사업이 완료되었거나 착공 중으로, 후속 정비사업 및 리모델링 대상지에 대한 수요가 꾸준합니다.
동대문구 장안동은 성동선, 5호선, 중랑천변 개발 축과 맞물려 있으며, 근린상업지역과 준주거지역이 혼재되어 중소형 복합건축 수요가 활발합니다. 특히 상권과 주거지가 밀착되어 있는 특성상, 소규모 오피스텔, 상가주택, 도시형 생활주택이 중심이며, 준주거지역의 건축 유연성을 활용한 다양한 개발 모델이 등장하고 있습니다.
중랑구 중화동은 GTX-B 노선 예정지로 도시재생 및 교통 개발이 동시에 진행되는 지역입니다. 이 일대 준주거지역은 서울시 도시재생뉴딜사업과 연계되어 있으며, 중저층 개발을 중심으로 공공지원 리모델링, 생활 SOC 공급 등의 정책 수혜 대상지로 선정되어 있습니다.
감정평가 측면에서는 이들 지역이 정책 수혜 여부와 교통망 개선 여부에 따라 개발가능성이 평가되며, 준주거지역 내 사업성 분석에 따라 수익접근법, 원가접근법이 혼합 적용됩니다. 특히 지구단위계획 내 입지 한 토지는 용적률 400% 적용이 가능해, 수익성 높은 개발이 예상되며 평가가치 또한 우상향 추세입니다.
도심·중심권: 성동구 성수동, 용산구 한강로, 마포구 공덕동
도심 및 중심업무지구 인근 준주거지역은 서울 도시계획의 핵심지로, 가장 높은 개발압력과 감정가 상승세를 보이고 있습니다. 대표적으로 성동구 성수동, 용산구 한강로, 마포구 공덕동이 이에 해당합니다.
성수동은 과거 공장 밀집지역에서 준공업 → 준주거로 용도변경이 순차적으로 진행된 지역입니다. 최근에는 성수전략정비구역으로 지정되면서 현대 GBC(글로벌비즈니스센터)와 서울숲 일대를 중심으로 복합개발이 활발히 진행되고 있습니다. 준주거지역으로 지정된 구역은 오피스, 문화시설, 상업시설, 주거시설이 융합된 고급 복합건물로 재탄생하며, 상업지역 이상의 가치 평가를 받고 있습니다.
용산구 한강로 일대는 용산정비창 개발, 미군기지 반환, 한강변 수변도시화 등의 프로젝트가 예정되어 있는 지역으로, KTX·GTX-A·신분당선 등 교통 인프라가 집중되어 있습니다. 준주거지역으로 지정된 구간은 고급 주거 및 업무시설로 개발이 추진되며, 건축 심의 완화 및 인센티브 적용 가능성도 큽니다.
마포구 공덕동은 공덕역을 중심으로 오피스텔, 도시형 생활주택, 상가복합시설이 혼재한 대표적 준주거지역입니다. 서울시의 역세권 고밀도개발 시범사업 1호로서, 민간사업과 공공지원이 병행되었으며, 향후 유사 모델 확산 가능성이 큽니다. 도시계획적으로는 마포로변 경관 계획, 보행환경 개선, 상권 활성화 전략과 연계되어 있습니다.
감정평가 방식은 중심지 접근성과 개발 인센티브를 반영한 수익접근법이 주로 적용되며, 특히 상업지역과 혼재된 경계 지역에서는 감정평가 시 상업용지 기준이 병행 적용됩니다. 상업지역과 유사한 수익구조와 개발 밀도 덕분에 감정가가 상업지 수준으로 형성되기도 하며, 이는 자산 유동화 및 담보대출 심사에 있어서도 유리하게 작용합니다.
강남·서남권 부동산 준주거
강남 및 서남권의 준주거지역 부동산은 인근 업무지구의 배후 수요를 기반으로 오피스텔, 상가주택, 복합건물 개발이 지속되고 있는 지역입니다. 대표 지역으로는 강서구 등촌동, 구로구 구로동, 송파구 방이동이 있습니다.
강서구 등촌동은 마곡지구와 가까운 배후지역으로, 대단지 아파트와 혼합된 준주거지역이 위치해 있습니다. 서울시 도시관리계획에 따라 주거환경 개선사업과 소형 근생복합 개발이 병행되고 있으며, 인근 9호선 역세권의 영향으로 중소형 오피스텔 공급이 활발한 지역입니다.
구로구 구로동은 구로디지털단지를 배후로 하여, 업무·창업 인프라와 연계된 수요가 풍부합니다. 준주거지역은 도시형 생활주택, 소형 오피스, 창업시설 등을 중심으로 복합개발이 이루어지고 있으며, 최근에는 서울시 주택공급 확대 정책에 따라 역세권 청년주택, 매입임대사업 등과 연계된 개발이 다수 진행되고 있습니다.
송파구 방이동은 잠실관광특구와 연결된 권역으로, 관광·상업시설과 주거시설이 조화를 이루는 지역입니다. 이 지역 준주거지역은 개발가능 부지가 제한적이지만, 희소성으로 인해 단가 상승 폭이 크고, 도시계획 측면에서도 서울시 동남권 경제거점 활성화 계획과 맞물려 높은 개발 잠재력을 갖습니다.
부동산평가에서는 안정적인 임대수익 구조와 낮은 공실률이 주요 평가 요인이 되며, 최근에는 대출심사 시 상업시설 혼합 여부와 용도지역 경계에 따른 가중치 부여도 확대되고 있습니다. 강남권 준주거지역은 일반주거지역보다 오히려 감정가가 높게 평가되는 사례도 증가하고 있으며, 실질 거래사례 또한 고가 기준으로 지속적으로 갱신되고 있습니다.