목차 :
●도시계획 관점: 복합기능 수용과 도시공간 재편
●부동산평가 관점: 잠재가치 분석
●정책 관점: 공공기여형 개발과 민간참여 확대
서울시의 준주거지역 부동산은 도시계획, 감정평가, 부동산 정책 측면에서 매우 전략적인 용도지역으로 평가됩니다. 주거와 상업 기능이 혼합되어 있는 이 지역은 용도변경 가능성, 개발 유연성, 수익성 측면에서 높은 잠재력을 갖고 있어 민간 개발자뿐 아니라 공공기관 및 감정평가사들에게도 중요한 분석 대상입니다. 본문에서는 서울 준주거지역의 도시계획적 배경, 감정평가 시 고려사항, 정책 흐름 등을 종합적으로 해설하며, 실무자와 투자자 모두에게 필요한 통찰을 제공합니다.
1. 도시계획 관점: 복합기능 수용과 도시공간 재편
서울시는 생활권 중심의 도시계획 재편을 추진하면서, 복합 기능이 가능한 준주거지역 부동산의 활용도를 크게 높이고 있습니다. 과거 주거·상업·업무 기능이 구분되어 있었던 도시 구조는, 이제 하나의 생활권 내에서 이 세 가지 기능이 융합되도록 설계되고 있으며, 이 중심에 준주거지역이 위치하고 있습니다.
서울시 도시계획에서 준주거지역이 차지하는 위치:
- 역세권 고밀개발 중심지: 역 반경 350m 이내 지역에서 준주거지역 확대 지정
- 간선도로변 저밀지 정비수단: 4차선 이상 도로변의 노후 일반주거지역을 준주거지역으로 상향
- 생활권 중심지 조성: 중소 중심지 육성을 위한 복합기능 허용
대표 사례로, 마포구 공덕동·아현동 일대, 성동구 금호동, 중랑구 면목동 등은 도시계획 상 중심 생활권으로 설정되면서 준주거지역 비율이 크게 증가하였습니다. 이들 지역은 대부분 지구단위계획을 동반하고 있으며, 층수제한, 용적률, 건축배치 등에 대한 규정이 함께 적용되어 복합적인 도시공간으로 진화하고 있습니다.
2. 부동산평가 관점: 잠재가치 분석
감정평가에서는 준주거지역의 복합 용도 특성상 단일 수익모델보다 혼합형 모델을 적용한 수익환원법이 적합합니다. 또한 법적 용도와 실제 이용현황의 부합성 여부, 지구단위계획의 제약 여부, 개발 가능성(잠재가치)까지 포함하여 정밀 분석이 요구됩니다.
준주거지역감정평가의 핵심 포인트:
- 용도혼합 구조 파악: 저층(상가) + 고층(주거) 혼합 여부에 따라 수익구조 분리 평가
- 지구단위계획 여부 확인: 층수 제한, 건축선, 공개공지 의무 등 개발 제한 조건 반영
- 수익환원법 적용: 각 용도의 임대수익 추정 후 환산 수익률 적용
- 비교사례 분석: 유사 준주거지역의 최근 실거래 사례와 공시지가 비교하여 보정 적용
예를 들어, 송파구 방이동의 준주거지역은 오피스텔 임대수익이 주요 평가 기준이 되며, 상업시설의 공실률과 임대료 차이에 따라 전체 자산가치가 크게 달라집니다. 따라서 감정평가사는 각 용도의 예상 수익률, 공실 위험률, 유지비용 등을 종합적으로 고려한 환산가액을 제시해야 하며, 지자체별 용도지침까지 분석해 평가서에 반영해야 합니다.
3. 정책 관점: 공공기여형 개발과 민간참여 확대
서울시의 준주거지역은 2024년 이후 정부와 지자체의 정책 방향에 따라 '공공기여형 민간개발 유도지'로 빠르게 전환되고 있습니다. 이는 단순한 주택 공급을 넘어서 복합개발, 도시재생, 자족기능 확충 등 다양한 정책 목표를 달성하기 위한 전략적 수단으로 사용되는 흐름이며, 감정평가 및 부동산 실무에서도 이에 대한 이해와 대응이 필수화되고 있습니다.
가장 대표적인 정책은 ‘역세권 고밀개발 인센티브’입니다. 서울시는 지하철역 반경 350m 이내 지역을 대상으로 준주거지역 지정을 확대하고 있으며, 해당 지역에 한해 용적률을 최대 500%까지 허용하고 있습니다. 단, 이 인센티브는 일정 수준 이상의 공공기여(예: 기반시설 확보, 공공임대주택 제공, 도시환경 개선 등)를 전제로 적용되기 때문에, 개발 수익과 공공기여의 균형을 맞추는 것이 중요한 실무 포인트가 됩니다.
또한 2024년부터 확대된 사전컨설팅 제도는 민간사업자가 개발을 계획하기 이전에 서울시 또는 자치구 도시계획과에 개발 구상을 제출하고, 인허가 가능성과 지구단위계획 조건 등을 사전 검토받는 절차입니다. 감정평가사 입장에서는 이 자료를 통해 사업성 분석에 필요한 계획조건, 개발제한, 기반시설 확보 범위 등을 파악할 수 있어 평가의 신뢰도와 정확도를 높일 수 있습니다.
정책적으로 중요한 또 하나의 흐름은 '소규모 정비사업'과의 결합입니다. 서울시는 대규모 재개발 대신 준주거지역 내 소형 필지를 묶어 블록 단위 복합개발을 유도하고 있으며, 이에 따라 다가구주택 밀집지역에서도 준주거지역으로의 용도 상향이 검토되고 있습니다. 이는 감정평가 시 해당 지역의 개발 잠재력을 재평가할 수 있는 계기가 되며, 장래 가치를 반영한 평가 방식의 필요성을 증대시킵니다.
하지만 동시에, 정책 리스크에 대한 보수적 접근도 요구됩니다. 공공기여 비율이 과도한 경우, 실질 사업성이 낮아질 수 있고, 인허가 요건의 불명확성으로 인해 개발이 지연되거나 좌초되는 사례도 존재합니다. 따라서 감정평가사는 정책 인센티브만을 근거로 장래가치를 과대 평가하는 것이 아니라, 실제 제도적 실행 가능성과 개발자 입장에서의 채산성까지 함께 분석하여 현실적인 가액을 도출해야 합니다.
결론적으로, 정책 변화는 준주거지역의 개발 가능성과 수익성, 궁극적으로 평가가치에 직접적인 영향을 미칩니다. 감정평가사는 각종 정책 자료(서울시 도시계획 고시, 자치구 조례, 공공기여 기준 등)를 철저히 분석하여 평가서에 반영하고, 투자자와 공공기관에 정확한 시사점을 제공해야 합니다.