목차 :
도시계획 실무 관점: 부동산 생활권 계획과 용도
정책 흐름: 주택공급, 공공기여, 역세권 개발에 준주거 활용
부동산 평가 및 사업성 분석: 공공기관 실무
공공기관에 근무하는 도시계획·부동산·정책 담당자들은 서울시의 공간 구조 변화와 이에 따른 용도지역 지정, 개발 인센티브 정책, 감정평가 기준 등을 종합적으로 이해할 필요가 있습니다. 특히 서울의 ‘준주거지역’은 주거와 상업기능이 혼합된 특성 덕분에 도시재생, 주택공급, 생활권 균형발전 등 다양한 공공 목적의 정책 수단으로 활용되고 있으며, 도시계획 및 행정 실무자들이 현장에서 가장 자주 마주하게 되는 용도지역 중 하나입니다. 본문에서는 서울시의 준주거지역을 중심으로 도시계획 방향, 정부 및 서울시의 관련 정책, 공공기관에서 필요한 감정평가 기준 등을 종합적으로 정리해 드립니다.
1. 도시계획 실무 관점: 부동산 생활권 계획과 용도
서울시는 2030 도시기본계획을 기반으로 ‘생활권 중심 도시구조’를 구축하고 있으며, 그 중심축으로 ‘준주거지역’을 적극 활용하고 있습니다. 과거 단일기능 중심의 주거지역 및 상업지역 구조에서 벗어나, 다양한 기능이 결합된 다핵형 도시모델을 구축하는 것이 주요 방향입니다.
도시계획 실무자가 주목할 핵심 내용:
- 생활권별 복합기능 중심지 지정: 준주거지역을 중심으로 근린생활권 내 소규모 중심지를 육성
- 역세권 복합개발 전략: 역 반경 350m 이내 준주거지역 확대 지정 및 고밀개발 권장
- 지구단위계획 유연화: 준주거지역 내 상업·업무·주거 비율 자율 조정 가능, 수평·수직 혼합 허용
- 간선도로변 활성화: 4차선 이상 도로 주변의 저밀 주거지에 준주거 기능 도입
실제 서울시 자치구별로 준주거지역의 비율은 크게 다르며, 공공기관 담당자들은 지구단위계획 수립, 용도지역 재조정 시 실질적인 도시기능 분산 효과를 고려해야 합니다. 특히 마포구 공덕동, 중랑구 중화동, 강서구 화곡동 등은 대표적인 생활권 중심 준주거 중심지로 선정돼 있으며, 서울시 기본계획과 각 자치구의 도시관리계획에서 우선 검토되고 있습니다.
2. 정책 흐름: 주택공급, 공공기여, 역세권 개발에 준주거 활용
서울시는 준주거지역을 활용하여 주택공급 확대, 역세권 개발, 공공기여형 민간개발 등 다각적인 정책을 펼치고 있으며, 이는 공공기관의 행정 실무에도 직접적인 영향을 줍니다. 공공기관 종사자는 이러한 정책 흐름을 이해하고, 관련 심의, 승인, 기획업무를 처리할 수 있어야 합니다.
핵심 정책 요소:
- 역세권 고밀개발 인센티브: 준주거지역 지정 시 용적률 상향(기본 300% → 최대 400%), 층수제한 완화, 주차장 기준 일부 완화
- 공공기여형 민간개발 유도: 일정 규모 이상 준주거 개발 시 공공임대주택 제공, 기반시설 기부채납 등의 조건을 만족하면 추가 인센티브 부여
- 청년주택, 도시형 생활주택 연계: 준주거지역을 중심으로 청년층 대상 주택 공급을 집중 배치하고, 시세대비 70~80% 수준의 임대료 정책 설계
- 사전컨설팅 제도: 서울시 및 SH공사 주관으로 민간개발 사업에 대한 사전 도시계획 검토 지원. 공공기관은 제안 평가 및 인허가 지원 역할 수행
특히 서울시는 ‘지방정부-공공기관 협업형 개발’을 통해 준주거지역 내 공공성과 민간수익성을 동시에 고려하는 방안을 추진 중이며, 이에 따라 서울교통공사, SH공사, 자치구 도시계획과 등과의 협력도 강화되고 있습니다.
3. 부동산 평가 및 사업성 분석: 공공기관 실무
공공기관에서는 준주거지역에 대한 토지보상, 수용, 기부채납 대상지 산정, 민간참여 개발사업의 사업성 검토 등을 수행하는 경우가 많습니다. 이러한 업무에서 준주거지역의 특성을 정확히 반영한 감정평가 기준과 분석 방식이 필요합니다.
공공기관에서 고려해야 할 감정평가 기준:
- 법적 용도구분: 준주거지역은 주거+상업 혼합 가능 지역으로서 건폐율(60%), 용적률(300~400%), 건축허용 용도 등 법령 기준 확인 필수
- 수익환원법 중심 평가: 상가+주거 수익모델을 반영한 순수익 기반 토지평가 방식 적용
- 용도혼합 비율 분석: 1~2층 상업, 상층부 주거 구성 시 수익구조에 따른 평면 비중이 평가가액에 영향을 미침
- 개발사업성 분석: 공공기여 조건, 용적률 가산 조건, 사업기간, 분양률 등 사업성 변수 반영 필요
예를 들어, 강서구 마곡동 인근 준주거지역은 R&D 단지와 연계된 상가수요 반영으로 상업비중이 높은 구조이며, 도봉구 방학동 준주거지역은 도시형 생활주택 위주로 주거수익 비중이 높아 감정평가 방식이 달라져야 합니다.
공공기관 실무자들은 관련 감정평가 기준, 시가표준액 비교, 수익환원 시뮬레이션 등 다양한 지표를 통합해 공정한 평가를 수행해야 하며, 개발 인센티브로 인해 용도지역 변경 또는 인허가가 예상되는 경우 '잠재 가치'까지 일부 반영할 수 있는 전문성이 요구됩니다.
서울시의 준주거지역은 도시계획, 정책 집행, 감정평가, 인허가 심의 등 모든 공공기관 실무 분야에서 핵심적으로 다루어야 할 용도지역입니다. 최근의 정책 방향은 단순한 용도규제를 넘어, 복합개발을 통한 자족기능 확산, 역세권 중심 생활권 정비, 공공기여형 인센티브 강화 등으로 확장되고 있으며, 이에 따라 공공기관 종사자들은 더욱 체계적이고 복합적인 이해가 필요합니다. 서울의 도시공간을 효과적으로 관리하고, 공공성과 수익성을 동시에 고려한 정책 기획을 수행하기 위해서는, 도시계획 데이터의 정밀 분석 능력, 법령 해석 역량, 감정평가 기준 숙지가 필수적인 시대입니다. 준주거지역에 대한 이해는 곧 서울 공간정책의 핵심을 이해하는 첫걸음이 될 수 있습니다.