서울시의 저밀도 주거지역은 도시 내 중요한 주거공간임에도 불구하고, 낮은 용적률과 다양한 도시계획 규제로 인해 장기간 개발이 정체되어 왔습니다. 그러나 최근 정부와 서울시가 주택공급 확대와 도시의 공간 효율성 제고를 위해 ‘밀도상향’을 핵심 전략으로 제시하면서 전용 및 일반 주거지역을 중심으로 큰 변화가 시작되고 있습니다. 본 글에서는 서울 저밀주거지의 밀도상향 흐름을 전용주거, 일반주거 구분에 따라 분석하고, 정책 방향 및 실무상 적용 포인트를 종합 정리합니다.
1. 보존에서 유연화로 : 전용주거지역의 밀도상향
전용주거지역(1종, 2종)은 도시계획상 쾌적한 단독주택지 보존을 목적으로 설정된 구역으로, 과거에는 도시 내 개발행위가 매우 제한적이었습니다. 1종 전용은 단독주택 중심, 2종 전용은 일부 다가구 주택이 허용되지만 공동주택은 금지되며, 용적률은 통상 100~150% 이내로 제한됩니다.
서울 강남구, 성북구, 서초구 등 고급 주거지와 일부 노후 단독주택 지역은 전용주거지역으로 분포되어 있으며, 장기간 보존정책 아래 개발이 제한되다 보니 상권 부족, 인프라 낙후, 주택 공급 부진 등의 문제가 발생해 왔습니다.
이에 따라 서울시는 전용주거지역에 대해 선택적 밀도상향을 추진 중입니다. 특히 ‘리모델링 활성화’, ‘2세대 단독주택 허용’, ‘생활형 주택 복합 개발’ 등을 도입하며, 기존 규제를 유연하게 완화하고 있습니다. 일부 지자체에서는 2종 전용을 1종 일반으로 전환하거나, 특정 조건(도로 폭, 공공기여 등)을 충족할 경우 용적률 상향을 허용하는 방안도 검토되고 있습니다.
실무적으로는 전용지역의 용도변경 가능성, 기반시설 확충 가능 여부, 주변의 도시계획 변화 이력 등을 종합적으로 검토하여 밀도상향 전략을 세워야 합니다. 감정평가에서는 여전히 ‘현 이용 기준’ 평가가 주를 이루지만, 향후 도시계획상 변화 가능성이 높은 지역에 대해서는 기대이용가치를 일부 반영할 수 있는 여지도 생기고 있습니다.
2. 정책 중심의 사업모델 확대 : 일반주거지역의 밀도상향
일반주거지역(1종, 2종, 3종)은 공동주택 개발이 가능한 주거지역으로, 밀도상향의 주 타깃이 되고 있습니다. 특히 2종 일반주거지역은 현재 서울시 전역에서 소규모 정비사업과 밀도상향의 핵심 구역으로 평가받고 있습니다.
2024년 기준, 서울시는 다음과 같은 정책을 중심으로 일반주거지역 밀도상향을 추진 중입니다:
- ① 모아타운 사업: 인접 필지를 모아 정비계획을 수립, 용적률을 최대 250%까지 상향
- ② 가로주택정비사업: 2종 일반에서 3종 일반 또는 준주거지역으로 상향, 복합개발 허용
- ③ 기반시설 확충 연계 인센티브: 도로 개설, 공원 기부채납 등을 조건으로 용적률 인센티브 제공
이러한 정책은 실질적으로 2종 지역을 중심으로 이루어지고 있으며, 일부 1종 일반지역도 2종으로 상향된 사례가 나타나고 있습니다. 특히 중랑구, 동대문구, 은평구, 관악구 등 중저가 주택 밀집지역에서는 주민 수요와 정책 방향이 일치하면서 밀도상향이 빠르게 추진되고 있습니다.
감정평가에서는 개발 가능성이 높아진 지역에 대해 기대이용가치를 적극 반영하고 있으며, 수익환원법을 활용한 사업 타당성 분석도 일반화되고 있습니다. 특히 분양수익, 인센티브 확보 범위, 사업비 구조 등을 포함한 정교한 수익분석이 요구되며, 이는 투자자, 정비사업 관계자 모두에게 중요한 실무 기준으로 작용합니다.
컨설팅 실무에서는 도시계획 심의 조건, 기반시설 영향도, 주민 동의율 분석 등을 중심으로 실현 가능성이 높은 구역을 우선 대상으로 개발전략을 수립해야 하며, 공공성과 수익성의 균형이 핵심 과제가 됩니다.
3. 부동산 밀도 상향 적용의 실무 고려사항
밀도상향은 단순히 용적률을 높이는 것을 넘어, 도시계획 방향, 지역 여건, 제도 수용도 등 복합적인 요소를 고려해야 합니다. 실무 전략 수립 시 다음과 같은 사항을 우선 분석해야 합니다:
- ① 도로 조건 및 기반시설: 6m 이상 도로 접도 여부, 상하수도 용량, 공공시설 반경 등은 필수 고려 요소입니다.
- ② 도시계획 이력 및 연계성: 기존 도시관리계획 및 생활권계획, 역세권 전략계획 등과의 연계 여부
- ③ 주민 수용성 및 이해관계: 밀도상향에 따른 일조권, 조망권, 교통 혼잡 등 부작용에 대한 민원 가능성 분석
- ④ 인센티브 제도 활용 가능성: 공공기여, 임대주택 공급 등 조건부 인센티브 활용 여부 확인
이 외에도 자치구별로 용도지역 상향 기준이 다르므로, 해당 자치구 도시계획과 심의 경향을 사전에 파악하고, 지구단위계획 가능성 여부, 심의 통과 사례 등을 참고하는 것이 필수적입니다. 강동구, 성북구, 구로구 등은 정책 수용성이 높고, 제도화된 밀도상향 사례가 많아 우선 검토 대상지로 추천됩니다.
결론:
서울시의 저밀주거지 밀도상향은 도시계획의 선택적 방향이 아닌, 주택공급과 도시 기능 회복을 위한 필수 전략으로 자리 잡았습니다. 전용주거지역은 점진적인 완화와 복합주거 허용을 통한 유연화가 진행 중이며, 일반주거지역은 정책 모델과 인센티브 연계를 통해 실질적 밀도상향이 본격화되고 있습니다. 실무자, 감정평가사, 컨설턴트는 각 지역의 도시계획 구조, 기반 조건, 수익성 분석을 기반으로 지역별 맞춤 전략을 수립해야 하며, 이는 곧 개발 성공과 자산가치 상승의 핵심 열쇠가 됩니다.