목차 :
●보존 성격 강한 개발 가능 – 일반 1종 주거지역
●중밀 개발 가능성과 정책적 유연성 – 일반 2종 주거지역
●고밀 개발 부동산 민간사업 적합성 – 일반 3종 주거지역
서울시 일반주거지역은 도시계획에서 주택공급, 지역 활성화, 밀도관리의 핵심 용도지역으로 작용합니다. 이들 일반주거지역은 1종, 2종, 3종으로 세분화되며, 각 구역별로 허용되는 건축 밀도, 용적률, 건축유형 등이 다르기 때문에 개발 가능성과 활용 전략에서도 뚜렷한 차이가 존재합니다. 본 글에서는 일반 1종, 2종, 3종 주거지역의 도시계획 구조와 규제 조건을 기반으로, 개발 가능성 및 실무 활용도에 대해 상세히 비교 분석합니다.
1. 보존 성격 강한 개발 가능 – 일반 1종 주거지역
일반 1종 주거지역은 저밀도 주거환경을 보존하기 위해 지정되는 지역으로, 주로 단독주택이나 다가구주택이 가능한 구조입니다. 건폐율은 60% 이하, 용적률은 120~150% 수준으로, 공동주택은 원칙적으로 금지되며, 다세대·연립주택도 상당한 제약이 따릅니다.
이 지역은 주로 강북구, 도봉구, 중랑구, 은평구 등의 노후 주거지에 분포하고 있으며, 도시계획적으로 ‘안정적 주거지 보존’을 목적으로 하고 있어 개발 유인이 상대적으로 낮습니다. 일반적으로 정비사업 추진이 어렵고, 사업성도 낮기 때문에 실무적으로는 리모델링, 수직 증축, 임대 운영 등 비개발형 전략이 중심이 됩니다.
다만, 서울시는 일부 1종 지역을 중심으로 ‘모아타운’, ‘저층주거지 재정비’ 사업을 도입하고 있으며, 이 과정에서 용도지역을 2종 또는 3종으로 상향하여 개발 가능성을 부여하는 경우도 있습니다. 따라서 용도지역 상향 가능성이 있는 일부 지역은 전략적 매입이나 장기적 접근이 필요한 사례로 평가됩니다.
감정평가에서는 현 이용상태 기준으로 가치를 평가하며, 기대이용 반영은 제한적입니다. 수익환원 방식보다 인근 거래사례를 기반으로 한 시산가 중심의 접근이 일반적이며, 개발보다는 자산 보존에 초점을 둔 평가가 이루어집니다.
2. 중밀 개발 가능성과 정책적 유연성 – 일반 2종 주거지역
일반 2종 주거지역은 다세대주택 및 공동주택 개발이 가능한 중밀도 주거지역으로, 건폐율 60%, 용적률 150~200% 범위가 일반적입니다. 서울시에서는 관악구, 구로구, 동대문구, 성북구 등 중간 규모의 주거 밀집지역에서 2종 일반주거지역이 집중 분포되어 있습니다.
이 지역은 ‘가로주택정비사업’, ‘모아타운’, ‘공공 재개발’ 등 다양한 정비사업 모델이 적용될 수 있으며, 기반시설(도로 폭, 대중교통 접근성 등) 조건만 충족하면 비교적 수월하게 도시계획 심의와 사업 인가를 받을 수 있습니다. 특히 서울시의 최근 정책은 2종 지역을 대상으로 ‘주택공급 유도형 밀도상향’을 추진하고 있어, 장기적으로 3종 또는 준주거지역 전환 가능성도 존재합니다.
감정평가에서는 용도지역의 정책 변화 가능성을 일정 부분 반영하며, 특히 기대이용가치에 대한 고려가 실질적으로 이루어집니다. 수익환원법, 개발이익환산법을 병행해 분양 가능 세대수, 인허가 가능 면적 등을 기반으로 가치 산정이 가능하며, 이는 분양가심사, 조합원 부담금 계산, 사업 타당성 분석 등에 활용됩니다.
실무 컨설팅에서는 지역별 도시계획 변경 이력, 기반시설 여건, 지구단위계획 수립 가능성 등을 중심으로 ‘전환형 정비 전략’을 수립해야 하며, 공공기여 및 사업 인센티브를 고려한 수익 구조 설계가 핵심이 됩니다.
3. 고밀 개발 부동산 민간사업 적합성 – 일반 3종 주거지역
일반 3종 주거지역은 고층 공동주택과 소규모 상업시설이 허용되는 고밀 개발이 가능한 용도지역으로, 서울에서 가장 활발한 개발이 이루어지는 지역입니다. 건폐율 60%, 용적률은 250~300% 수준까지 허용되며, 역세권 및 중심가로 주변에 주로 위치합니다.
강서구, 동작구, 양천구, 성동구 등지에서 3종 일반주거지역이 집중돼 있으며, 대부분 아파트 단지 중심 개발, 지구단위계획 연계 복합개발, 민간 정비사업 유치 등 고수익 개발사업이 진행되고 있습니다. 최근에는 일부 3종 지역이 준주거지역으로 전환되어 상업기능이 더해지는 흐름도 확인되고 있습니다.
감정평가 실무에서는 3종 지역은 수익접근법을 주로 사용하며, 개발 후 분양수익을 추정한 기대가치 중심의 평가가 이뤄집니다. 또한 매입가 산정, 지분율 조정, 용적률 인센티브 반영 등 정비사업 실무와 밀접하게 연결되며, 사업타당성 분석 보고서와 연계 작성되는 경우도 많습니다.
컨설팅 실무에서는 민간정비사업 참여 전략, 조합 설립 가이드, 인허가 로드맵 수립 등 민간사업자 중심의 실질적인 대응 전략이 필요합니다. 특히 기반시설 기부채납, 건축심의 조건, 층수 제한 여부 등의 분석이 수익률을 크게 좌우하므로, 실현 가능성을 정밀하게 판단해야 합니다.
결론:
일반주거지역은 1종·2종·3종으로 구분되며, 각 구역별 도시계획 조건, 개발 가능성, 정책 적용 방식이 뚜렷하게 다릅니다. 1종은 보존형 저밀 개발지, 2종은 정책 유도형 중밀 개발지, 3종은 고밀 개발 중심의 민간사업 유도 지역으로 구조화되어 있으며, 감정평가 및 컨설팅 실무에서도 이에 따른 평가 방식과 전략 수립이 달라집니다. 실무자와 투자자는 용도지역 구조를 정확히 이해하고, 장기 도시계획 흐름과 정책 변화 가능성을 분석해 각 지역에 맞는 맞춤형 개발 전략을 수립해야 수익성과 안정성을 동시에 확보할 수 있습니다.