서울의 주거지역은 도시계획법상 전용주거지역(1·2종)과 일반주거지역(1·2·3종)으로 구분되며, 이 중 '전용주거지역'과 '일반 3종 주거지역'은 개발 가능성과 수익성에서 큰 차이를 보입니다. 특히 최근 주택공급 확대, 도시 재편 정책이 가속화되면서 두 용도지역 간의 경제적 가치 차이와 인허가 여건에 대한 분석이 중요해졌습니다. 본 글에서는 서울 내 전용주거지역과 일반 3종 주거지역의 밀도, 인허가, 수익성 측면에서 차이를 구체적으로 비교 분석하고, 감정평가 및 컨설팅 실무에서 고려할 전략을 정리합니다.
1. 부동산 개발 효율성 본질적 차이
전용주거지역은 도시계획상 주거환경 보전을 목적으로 설정된 용도구역으로, 건축 밀도 및 높이 등에 있어 엄격한 규제를 받습니다. 반면, 일반 3종 주거지역은 공동주택을 포함한 중고층 개발이 가능한 고밀도 주거지로, 도시 내 주택공급의 핵심 역할을 담당하고 있습니다.
전용주거지역은 보통 다음과 같은 밀도 기준을 따릅니다:
- 1종 전용: 용적률 100%, 건폐율 50%, 층수 2층 이하 제한
- 2종 전용: 용적률 120~150%, 건폐율 50%, 층수 3층 이하 제한
일반 3종 주거지역은 다음과 같은 개발 기준이 적용됩니다:
- 기본 용적률: 250~300%
- 건폐율: 60%
- 층수 제한 완화, 공동주택 가능
이러한 구조적 차이로 인해 동일 면적의 토지를 개발하더라도 전용주거지역은 연면적 자체가 낮고, 층수 제한으로 인한 단위 세대수 확보가 어렵습니다. 반면, 3종 지역은 용적률과 층수에서 유리해 공동주택 및 복합개발이 용이합니다. 즉, 사업성 자체가 밀도 구조에서부터 유의미하게 달라지는 셈입니다.
감정평가 기준에서도 이러한 밀도 차이는 중요한 지표로 작용합니다. 기대이용가치 평가 시, 전용지역은 보존 가치 중심으로 접근하며, 3종 지역은 개발 후 수익을 반영한 수익환원법 중심의 평가가 일반화되어 있습니다.
2. 인허가 제도와 행정절차: 사업 추진력의 갈림길
개발 사업에서의 수익성은 단순히 건축물의 규모뿐만 아니라, 인허가 가능성과 절차의 난이도에 크게 좌우됩니다. 전용주거지역과 3종 일반주거지역은 제도적 접근성과 행정 허용 범위에서도 큰 차이를 보입니다.
전용주거지역은 도시계획의 ‘보전’ 목적에 충실한 지역으로서, 아래와 같은 제한이 존재합니다:
- 단독주택 위주의 개발만 허용
- 공동주택 건축 불가 또는 특별 심의 필요
- 모아타운, 도시재생 등 공공정비 방식만 제한적으로 가능
- 용도지역 변경 시 교통·교육·기반시설 영향평가 강화
일반 3종 주거지역은 다음과 같은 유연성을 보입니다:
- 공동주택·아파트 건축 가능
- 재건축, 가로주택, 신통기획 등 민간 중심 사업 허용
- 지구단위계획 수립이 용이하며 인센티브 제도 활용 가능
- 역세권일 경우 준주거로의 용도지역 상향도 검토 가능
이처럼 전용지역은 정책상 ‘보존’에 중점을 두며, 개발에 대한 행정 장벽이 높습니다. 주민 동의율 확보, 공공기관 협의, 기반시설 확충 등의 조건이 수반되기 때문에 개발 추진력이 낮은 편입니다. 반면 3종 지역은 민간주도 개발을 적극 장려하고 있으며, 정책적 인센티브도 명확해 컨설팅 및 개발 사업자 입장에서는 접근성이 매우 높습니다.
따라서 컨설턴트는 지역 분석 시 단순한 지가와 위치뿐만 아니라, 해당 지역이 어떤 인허가 경로를 통해 얼마만큼의 개발이 가능한지를 정밀하게 분석해야 합니다.
3. 수익성 비교: 기대가치와 실제 가치의 차이
전용주거지역과 일반 3종 지역의 수익성은 단순 비교만으로도 명확한 차이를 보입니다. 같은 330㎡(100평)의 토지를 기준으로 예를 들어 비교하면 다음과 같습니다.
| 항목 | 전용주거지역 | 일반3종 주거지역 |
|---|---|---|
| 용적률 | 100~150% | 250~300% |
| 건축 가능 연면적 | 330~495㎡ | 825~990㎡ |
| 건축 유형 | 단독·다가구 | 공동주택·복합건물 |
| 사업 가능성 | 낮음 (공공정비 중심) | 높음 (민간 정비 가능) |
| 기대 수익률 | 3~5% | 10~15% |
전용주거지역의 경우, 고급 단독주택 수요가 있는 일부 지역(예: 강남 청담, 용산 한남 등)을 제외하면 대부분 수익성 확보가 어렵습니다. 반면 3종 지역은 공동주택 분양, 복합개발을 통한 상가 임대 등 수익 창출 구조가 다양하여, 투자자 입장에서 높은 선호도를 유지하고 있습니다.
감정평가 실무에서는 3종 지역에 대해 분양가, 인허가 일정, 공공기여 비율 등을 반영한 개발 후 가치를 평가하며, 전용지역은 현 이용 또는 근사치 비교 사례 접근이 주를 이룹니다. 수익성의 관점에서는 3종 지역이 현저히 유리하다고 볼 수 있습니다.
결론:
서울시 내 개발 가능성과 수익성을 따질 때, 전용주거지역과 일반 3종 주거지역은 사업성의 근본이 다른 지역입니다. 전용지역은 보존과 안정성 중심, 3종은 개발과 수익 중심으로 구분되며, 용적률, 인허가 유연성, 정책 수혜 정도 등 모든 지표에서 명확한 차이를 보입니다. 부동산 컨설턴트, 감정평가사, 투자자 모두 이러한 구조적 차이를 사전에 분석하고, 지역별 맞춤 전략을 수립해야 안정적이고 수익성 높은 개발이 가능해집니다.