부동산 구조적 특성, 전환 기준, 도시계획 실무

 

 

 

 

 

 

준공업지역은 산업과 도시 주거 기능이 혼합된 특수 용도지역으로, 서울을 비롯한 대도시에서는 도시재생, 산업공간 유지, 주택공급 등 다양한 정책 과제를 안고 있는 핵심 공간입니다. 공무원과 도시계획가들은 준공업지역을 단순히 개발 대상지로만 보지 않고, 도시 구조 속 기능과 가치, 용도지역 전환의 사회적 파급력을 고려한 복합적 정책 설계를 고민해야 합니다. 본 글에서는 서울을 중심으로 준공업지역의 용도지역 특성과 정책 방향, 도시계획 실무 적용 기준을 제시합니다.

1. 부동산 구조적 특성 준공업지역의 도시 내 기능

준공업지역은 주거·상업·공업 기능이 혼재된 중간지대의 성격을 가지며, 1970~80년대 산업 중심의 도시계획 구조를 바탕으로 조성되었습니다. 서울시에는 총 약 50㎢ 이상의 준공업지역이 존재하며, 구로구, 금천구, 영등포구, 성동구, 성북구 등 도심 외곽 및 도심 내 잔존 산업지역을 중심으로 분포합니다.

이 지역들은 과거 공장·창고 중심의 물류 및 경공업 기능을 담당했지만, 산업구조 고도화와 도시화로 인해 다세대주택, 소형 상업시설, 오피스 등이 들어서며 복합적 공간으로 변화되고 있습니다. 특히 역세권 주변 준공업지역은 업무지구 확장 또는 주거복합개발 수요가 강하게 발생하고 있습니다.

준공업지역의 핵심 특성은 다음과 같습니다:

• ① 용적률: 기본 250~400%까지 가능 (지역에 따라 상이)
• ② 입지: 대로변, 역세권, 도심 외곽 연결 축에 위치
• ③ 토지이용 혼재: 공장, 창고, 주택, 상가 등 복합적 용도
• ④ 기반시설 부족: 계획도로 미정비, 공공시설 밀도 낮음

이러한 특성은 단기 개발수요는 높지만, 도시 전체의 기능 균형 및 산업보존과 주거공급 간의 갈등 요인이 되기도 합니다. 따라서 준공업지역은 단순한 고밀도 개발이 아닌, 도시 구조와 산업 기능, 사회적 갈등 요소를 반영한 복합 정책 설계가 필요한 영역입니다.

2. 전환 기준과 공공 역할 용도지역 정책 변화

최근 정부와 서울시는 주택공급 확대 및 공간 재편을 위해 준공업지역의 용도지역 변경을 적극 추진 중입니다. 대표적인 정책 흐름은 다음과 같습니다:

 

• ① 주거복합지구 지정: 준공업지역 일부를 일반주거지역 또는 준주거지역으로 전환해 주택개발 허용
• ② 산업·주거 공존모델: 업무·공장을 저층에 배치하고, 상층부에 주거 도입하는 혼합형 지구단위계획 적용
• ③ 유휴 산업부지 재활용: SH공사, LH 등 공공기관이 산업시설 이전 후 복합개발

서울시에서는 대표적으로 금천구 시흥대로 일대, 성수동 준공업지역, 구로구 가산디지털단지역 주변에서 이러한 전환 모델이 적용 중이며, 향후 정책 변화 노후 공업지 주변으로 확산될 가능성이 큽니다.

다만 용도지역 전환에는 엄격한 기준과 절차가 동반됩니다:

• 대지면적 3,000㎡ 이상 또는 3필지 이상 집단화 필요
• 접도 조건(도로 6m 이상), 기반시설 확보, 환경 영향평가
• 산업공간의 대체 확보 또는 공공기여비율 설정

공무원과 도시계획가는 단순히 개발 압력에 대응하는 차원이 아니라, 해당 지역 내 산업 생태계, 임대업 중심 자영업자, 거주민의 이해관계를 조율해야 합니다. 특히 지역 기반 제조업의 존치, 고용 창출 기능이 존재하는 지역의 경우, 도시계획적 완충 및 점진적 전환이 필요합니다.

투자자 입장에서는 자치구별, 사업유형별, 맞춤 전략이 필요합니다.

3. 도시계획 실무에서의 고려사항과 전략 방향

도시계획가 및 정책 담당자는 준공업지역 재편 시 다음과 같은 실무 요소를 반드시 고려해야 합니다:

• ① 수요분석 기반: 단순 주거수요보다 산업·상업 수요를 함께 분석하고, 지역경제 생태계 파악 필요
• ② 기반시설 연계: 도로 개설, 공공시설 확보, 정비기반계획과 연계한 계획 수립
• ③ 주민협의 및 갈등관리: 장기 임차인, 자영업자 보호 대책 반영 (임대전환기, 권리금 보전 등)
• ④ 단계별 개발전략: 전면 철거형보다 점진적 재편을 통한 혼합형 개발이 바람직

도시계획 실무에서는 특히 '지구단위계획 수립 기준', '도시정비형 재개발 기준', '준공업지역의 공공시설 확보 기준' 등을 통합적으로 고려해야 하며, 공공성과 수익성 간 균형 조정이 중요합니다.

또한 SH공사, 서울시 도시계획국 등은 ‘공공주도 복합개발’ 모델을 확대 중이며, 민간개발 시에도 일정 비율의 임대공간 확보, 공장 대체 공간 확보, 산업기능 지속 유지 등이 개발조건으로 부과되고 있어 도시계획 설계의 복잡도가 높아지고 있습니다.

 

결론: 

서울의 준공업지역은 단순한 개발지가 아닙니다. 산업 기능, 주거기능, 자영업 기반이 혼합된 복합지역으로, 도시계획가와 공무원이 세밀한 접근 없이 일률적인 개발논리만 적용할 경우 지역 갈등과 기능 단절을 초래할 수 있습니다. 따라서 공공성과 균형성을 기반으로 한 도시계획, 용도지역 전환 기준의 정교화, 이해관계자 간 조정 메커니즘 구축이 필요합니다. 향후 서울시 및 전국 대도시에서 준공업지역을 바라보는 정책적 시각은 '보존과 전환의 균형'을 중심으로 재정립되어야 하며, 이는 지속가능한 도시구조 개편의 첫걸음이 될 것입니다.