목차 :
●서울시 부동산 용도지역 평가 반영
●준주거지역의 평가 수익환원법 비중
●도시계획 반영 요소 및 평가 리스크 분석
서울시의 부동산 시장은 복잡한 도시계획 구조와 다양한 용도지역으로 구성되어 있으며, 감정평가 실무에서도 이들 용도지역의 특성과 정책적 방향성을 이해하는 것이 필수적입니다. 특히 준주거지역은 주거와 상업 기능이 혼합 가능한 특수지역으로, 개발 가능성과 수익성에 따라 평가가치가 민감하게 변동합니다. 감정평가사는 단순한 시세 확인을 넘어, 도시계획 연계성, 용도지역 상향 가능성, 수익 환원 방식 등을 종합적으로 고려해야 정확한 평가가 가능합니다. 본문에서는 서울시의 용도지역 체계 중 준주거지역을 중심으로, 감정평가 관점에서의 분석 기준과 실무 대응 전략을 정리합니다.
1. 서울시 부동산 용도지역 평가 반영
서울시는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 총 3개 용도지역(주거지역, 상업지역, 공업지역)과 각 세부지역(예: 제1종~3종 일반주거지역, 준주거지역, 일반상업지역 등)으로 구분되어 있습니다. 감정평가 실무에서는 이 용도지역이 토지이용의 잠재적 가치, 개발 가능성, 수익성 등을 판단하는 핵심 기준이 됩니다.
서울시 용도지역별 주요 특징:
- 일반주거지역: 주거 전용 성격, 개발 제한 많음. 용적률 100~250% 수준.
- 상업지역: 고밀개발 가능, 용적률 최대 800% 이상. 공시지가 및 시세 높음.
- 준주거지역: 주거 + 근린상업 혼합 가능. 용적률 기본 300%, 공공기여 시 최대 400% 이상.
감정평가 반영 방식:
- 용도지역은 감정평가서 작성 시 개발제한 여부 및 최고·최저이용 가능성 분석에 활용됨.
- 이용상황과의 부합성 판단: 현재 이용현황이 해당 용도지역의 법적 가능 용도와 일치하는지 확인.
- 장래 개발 가능성 가중치 부여: 용도지역 변경 가능성, 도시계획 수립 가능성 등을 반영하여 보정계수 적용.
특히, 준주거지역은 이러한 용도구조 중 가장 유동성이 크고 수익형 개발이 가능한 지역으로서, 향후 가치 변동성까지도 감안한 평가가 이루어져야 합니다.
2. 준주거지역의 평가 수익환원법 비중
준주거지역은 주거·상업 혼합이 가능하고, 건축규제도 일반주거지역에 비해 완화되어 있으며, 용적률도 상대적으로 높습니다. 이에 따라 다양한 개발 모델(오피스텔, 도시형 생활주택, 상가주택 등)이 가능하고, 수익형 자산으로 활용될 가능성이 높아 감정평가에서 ‘수익환원법’의 비중이 커집니다.
감정평가 핵심 기준:
① 법적 허용용도 분석: 해당 필지의 건축 허용용도(근생, 주거, 업무시설 등) 및 법정 용적률 확인.
② 기존 이용현황 파악: 현재 주택인지 상가인지, 단독 혹은 복합건물인지 등 실이용 상황과의 부합성 판단.
③ 수익형 개발 가능성 분석: 상업시설 구성비, 임대 가능 면적, 수익구조 구성 등 수익환원 평가 요소 도출.
④ 비교사례 보정: 인근 준주거지역 내 거래사례 비교 후, 건축 연한·입지조건·용도 비율에 따라 조정계수 적용.
⑤ 지구단위계획 적용 여부 확인: 개별 필지가 지구단위계획 대상인지, 별도 가이드라인 적용 여부 반영.
수익환원법 예시:
- 전용면적 40평형 오피스텔 x 월 임대료 140만 원 x 12개월 → 연간 수익 = 1,680만 원
- 수익률 5% 가정 시 → 환산가액 = 약 3억 3,600만 원
- 상업용도비율(20%) 및 지구단위계획상 제한 고려하여 최종 보정
준주거지역은 단일 수익 모델보다 ‘혼합형 수익모델’로 평가 접근해야 하며, 특히 1~2층 상가, 상층부 주거 구성일 경우 수익 발생 시점 및 공실률 차이를 반영하는 것이 중요합니다.
3. 도시계획 반영 요소 및 평가 리스크 분석
감정평가 실무에서 중요한 또 하나의 요소는 도시계획과의 연계성입니다. 서울시는 2024~2025년을 기점으로 역세권 중심 준주거 확대, 공공기여형 개발 유도, 생활권 재편 전략을 전개하고 있으며, 이는 향후 용도지역 변경 가능성 및 개발 가치 상승 요소로 작용할 수 있습니다.
도시계획 반영 요소:
- 서울시 도시계획국 고시자료 분석: 상위계획 내 준주거지역 지정 확대 가능성 파악
- 지구단위계획 및 관리계획 열람: 층수 제한, 건폐율, 주차기준, 공개공지 요건 등 개발 조건 확인
- 역세권 고밀개발 계획: 역세권 반경 350m 내 준주거지역 지정된 필지는 용적률 가산 가능성 높음
- 공공기여 조건 분석: 기반시설 제공 시 용적률 가산 조건을 적용하여 개발 이익 추정 가능
리스크 요인:
- 지구단위계획 내 제한이 많아 실제 개발 불가능한 경우 평가가 과대될 우려
- 준주거지역임에도 불구하고 상업비율 제한, 주차장 확보의무 강화 등으로 수익모델이 제한되는 사례 발생
- 일반주거지역과 혼재된 지역은 사회적 민원 리스크나 정비사업과의 충돌 가능성 존재
감정평가사는 이러한 도시계획적 리스크까지 사전에 점검하고, 개발 가정 설정 시 보수적 접근이 필요합니다. 특히 감정평가서 제출 시 근거자료로 서울시 지구단위계획도, 개발행위허가 조건, 용도지역 변경 이력 등 도시계획 기반 문서를 함께 첨부하는 것이 신뢰도를 높이는 데 유효합니다.
서울시의 준주거지역은 도시계획, 정책, 수익성 측면에서 복합적인 요소가 결합된 지역으로, 감정평가 시 단순 시세 접근보다는 ‘개발가치+수익성+도시계획 리스크’를 종합적으로 고려한 다층적 분석이 필수입니다. 공공기관과 민간시장 모두에서 준주거지역의 평가 수요가 증가하는 만큼, 감정평가사는 도시계획 이해력, 수익환원 설계능력, 법적 해석 역량을 갖춘 복합형 전문가로서 접근해야 하며, 향후 서울시 부동산 시장의 핵심 공간으로서의 준주거지역에 대한 평가 정확성이 전체 시장의 판단기준이 될 것입니다.