목차 :
●부동산 2024년 기준 준주거지역 용도지역 이슈
●2024년 준주거지역 가격 변화 및 주요 지역
●2024년 준주거지역 개발 컨설팅
2024년 서울시 부동산 시장에서 가장 주목받는 용도지역 중 하나는 단연 ‘준주거지역’입니다. 주거와 상업 기능이 모두 허용되는 복합 용도 특성 덕분에 실거주 수요와 상업적 수익을 동시에 기대할 수 있으며, 특히 역세권 중심의 고밀도 복합개발이 늘어나는 가운데 서울시의 도시계획 및 개발 정책과 직접적으로 연결되어 그 중요성이 더욱 높아졌습니다. 2024년 현재, 준주거지역은 개발 가능성, 수익성, 정책 연계성 면에서 가장 유망한 부동산 유형으로 각광받고 있으며, 이에 따른 컨설팅 수요도 폭증하고 있는 상황입니다.
1. 부동산 2024년 기준 준주거지역 용도지역 이슈
서울시에서 준주거지역은 ‘상업지역 전이구역’이자 ‘복합개발 유도지’로 설정되며, 법적으로는 주거·근린상업·업무용 건축이 혼합 가능한 지역입니다. 2024년 현재 가장 큰 이슈는 용도지역 전환과 지정 확대입니다.
① 일반주거 → 준주거 전환 가속화: 도심 인근 일반주거지역 중 역세권, 간선도로변 지역에서 준주거로의 용도지역 상향이 활발히 진행 중입니다. 예를 들어, 성동구 금호동, 강서구 화곡동 일대는 서울시 도시계획위원회를 통해 준주거지역으로 변경되었습니다.
② 용적률 인센티브 확대: 2024년부터 서울시는 준주거지역 내 공공기여(임대주택 제공, 기반시설 확보 등)를 전제로 최대 용적률 400%까지 허용하고 있습니다. 이로 인해 중소규모 필지를 보유한 토지주 또는 민간 디벨로퍼들의 개발 수요가 급증했습니다.
③ 지구단위계획 유연화: 특히 강북·중랑·동대문 등 1~2종 일반주거지역이 많은 지역은 준주거지역 지정과 동시에 지구단위계획이 수립되며, 층수·용도혼합 비율 조정이 가능해졌습니다.
이와 같은 흐름은 결국, 실거주용 주택이 아닌 ‘상품화 가능한 복합건물’의 수요를 증가시키고 있으며, 서울시 도시계획 전략 내에서도 준주거지역은 중장기적으로 확대될 전망입니다.
2. 2024년 준주거지역 가격 변화 및 주요 지역
2024년 현재 서울시 준주거지역의 땅값은 용도 변경 기대감과 개발 호재에 따라 빠르게 상승하고 있습니다. 일반주거지역보다 약 10~25% 높은 수준으로 형성되며, 상업지역 대비로는 30~40% 저렴한 수준입니다. 하지만 개발 가능성이 반영되면서 차익 기대가 높은 지역으로 평가됩니다.
① 강서구 마곡 인근: 준주거지역 평균 평당가 3,800만~4,200만 원. 상가주택 또는 오피스텔 수익률 5~6%대 가능.
② 성동구 금호동·왕십리: 재정비 연계 준주거지역 내 소형 필지 수요 증가. 평균 평당가 4,000만 원대 중반 형성. 한양대·성수동 배후 수요와 맞물림.
③ 중랑구 중화동·면목동: 역세권 중심 고도제한 완화 기대감으로 평당가가 2023년 대비 15% 상승. 전용 20평 내외 도시형 생활주택 공급 활발.
④ 은평구 불광동: 준주거지역 내 노후 건축물 밀집지역 재정비 사업 추진. 주거+상가 복합건물 분양 활발. 평당가 3,200만~3,600만 원대 형성.
특히 마포구 공덕동, 용산구 효창동은 이미 고가 준주거지역으로 평가되고 있으며, 개발이 완료된 곳은 매도물건 희소성으로 인해 프리미엄이 붙는 추세입니다. 즉, 아직 개발되지 않은 ‘잠재형 준주거지역’이 시장의 핵심 관심사입니다.
3. 2024년 준주거지역 개발 컨설팅
2024년 부동산 컨설팅 시장에서는 준주거지역 관련 요청이 급증하고 있으며, 단순 수익률 시뮬레이션을 넘어 인허가 전략, 정책 활용, 용도혼합 최적화 설계까지 요구되는 경우가 많습니다.
① 사전컨설팅 제도 활용: 서울시는 민간개발자 또는 토지주가 사전컨설팅을 신청하면 도시계획적 적정성을 사전 검토해 주며, 특히 준주거지역은 별도 우선 검토 대상이 됩니다. 이 과정에서 건축허용 범위, 용적률 가산 가능성, 지구단위계획 조건 등을 사전 확인할 수 있습니다.
② 혼합형 구성 제안: 상가(1~2층) + 주거(3~5층) 구성, 소형 오피스텔 중심 평면 설계, 단기 숙박시설 허용 여부 등 ‘상품 구성’이 컨설팅 핵심 포인트입니다.
③ 공공기여 조정 전략: 사업성 확보를 위해 기부채납 면적을 최소화하거나, 기반시설 계획과 연계해 개발 부담을 줄이는 설계 제안이 중요합니다. 특히 필지 단독 개발 vs 블록 단위 공동개발 여부는 사업 수익에 큰 영향을 미칩니다.
④ 투자자 대상 시뮬레이션 제시: 컨설팅 시 실제 투자자 또는 개발사의 수익 기대치(ROI), 회수기간, 분양가 대비 수익률 등을 수치화해 제시하는 것이 효과적입니다.
요약하면, 2024년 준주거지역 컨설팅은 더 이상 ‘개발 가능성 분석’ 수준이 아니라, 실제 개발 기획에 가까운 수준의 전략 수립과 데이터 분석을 요구합니다. 따라서, 컨설턴트는 건축법령, 서울시 지구단위계획 지침, 시장 수요 흐름 등을 종합적으로 반영한 설계 역량이 필요합니다.
2024년 서울시 부동산 시장에서 준주거지역은 단순한 용도지역을 넘어, 정책과 도시계획, 시장 수요가 교차하는 전략적 공간으로 재정의되고 있습니다. 용도지역 지정 변화, 가격 상승 추세, 개발 수요 집중 현상은 이 지역에 대한 투자 및 정책적 관심을 더욱 끌어올리고 있으며, 이에 따라 부동산 컨설팅의 중요성도 급증하고 있습니다. 향후 몇 년간 서울의 도시공간 재편과 부동산 시장 변화는 준주거지역을 중심으로 전개될 가능성이 높으며, 이를 선제적으로 분석하고 대응하는 것이 공공·민간 모두에게 전략적 우위로 작용할 것입니다.