목차 :
●수익률이 높은 부동산 상업지역: 중심상업지와 복합개발지
●안정적 수익이 가능한 중간권역: 역세권 일반상업지역
●저평가 지역에서 기회를 찾는 전략: 북부·서부권의 근린상업지
서울의 상업지역은 자치구별로 수익률이 뚜렷하게 다릅니다. 프라임급 중심상업지역부터 주거지 인근의 근린상업지역까지, 입지와 개발 수준에 따라 임대수익률 및 투자회수 기간이 크게 달라집니다. 본 글에서는 서울 주요 자치구를 중심으로 상업지역 수익률 현황을 분석하고, 디벨로퍼 및 투자자 입장에서 주목해야 할 지역별 특징과 전략을 제시합니다.
1. 수익률이 높은 상업지역: 중심상업지와 복합개발지
서울에서 가장 높은 상업용 부동산 수익률을 자랑하는 지역은 강남구, 영등포구 여의도, 용산구 이태원·한남동 일대입니다. 이 지역은 공통적으로 중심상업지역 비중이 높고, 대형 오피스·리테일·복합시설이 밀집되어 임대료 수준이 높습니다.
예를 들어, 2024년 기준 강남구 테헤란로 인근 A급 오피스 평균 수익률은 연 4.2% 수준이며, 프라임 리테일의 경우 4.5% 이상입니다. 용산구 한남동의 상업시설은 고급 수요층 중심으로 공실률이 낮아 안정적인 현금 흐름이 가능한 지역으로 평가됩니다.
이러한 지역은 진입 장벽이 높지만, 브랜드 테넌트 입점 가능성과 시세 상승 여력이 높아 장기적인 수익률 측면에서 우수합니다. 다만 초기 투자금이 높고, 공공기여 및 인허가 리스크가 존재합니다.
디벨로퍼 입장에서는 초대형 개발 또는 리모델링 방식으로 고급화 전략을 취하는 것이 효과적이며, 안정적 수익과 가치 상승을 동시에 추구할 수 있는 지역으로 분류됩니다.
2. 안정적 수익이 가능한 중간권역: 역세권 일반상업지역
중간권에 위치한 서울 자치구들은 고수익을 기대하기보다는 안정적인 임대수익과 낮은 공실률로 주목받고 있습니다. 대표적으로 성동구 성수동, 마포구 합정·상수, 동작구 상도동, 서대문구 충정로 등이 해당되며, 대부분 일반상업지역으로 지정되어 있어 중규모 상업시설 부동산 개발에 적합한 지역입니다.
이들 지역은 역세권 중심의 보행 유동인구, 젊은 세대 유입, 창의적인 상권 구성이 가능하다는 점에서 중소 디벨로퍼나 임대 수익형 투자자에게 안정적인 개발 기회를 제공합니다. 예컨대 성동구 성수동은 카페거리와 복합문화공간이 결합된 로컬 콘텐츠 중심의 상권으로 성장하였고, 수요층은 단기 방문보다 장기 머무름 기반의 소비로 전환되고 있습니다.
마포구 합정역~상수역 구간은 최근 몇 년 사이에 외식·디자인·출판·공연 관련 창작 업종이 활발히 유입되며, ‘지역 특화 콘텐츠 상업지’로 부상하고 있습니다. 이 지역의 임대료 상승폭은 다소 있지만, 공실률이 낮고 재방문율이 높은 소비층이 형성되어 있어 중장기 수익성이 높다는 평가를 받고 있습니다.
동작구 상도동과 서대문구 충정로는 상대적으로 저렴한 진입비용으로 소형 근린상업시설 개발이 가능한 지역입니다. 이곳은 1인 창업자, 학원, 병원, 공유오피스 등의 입점 수요가 꾸준하여 도시형 생활시설과 상가 복합 모델이 성공적으로 정착 중입니다.
중소 디벨로퍼 입장에서는 건축비와 금융 비용을 최소화하면서, 공간 차별화와 테넌트 큐레이션 전략을 통해 경쟁력을 확보할 수 있습니다. 특히 기존 노후 건물 리모델링 + 수익형 임대 전략을 병행하면 낮은 리스크로 안정적인 현금 흐름을 확보할 수 있습니다.
또한, 서울시의 상업지역 내 도심형 생활주택 공급 유도 정책이나 저층상업지 지원사업 등을 활용하면 인허가 부담을 낮추고 보조금 혜택도 일부 누릴 수 있습니다. 이처럼 역세권 일반상업지역은 고가의 중심지 대비 진입 부담이 적고, 실수요 기반의 테넌트 확보로 고정 수익을 확보할 수 있는 전략적 지역입니다.
3. 저평가 지역에서 기회를 찾는 전략: 북부·서부권의 근린상업지
강북구, 도봉구, 은평구, 금천구 등은 부동산이 상대적으로 저평가되어 있는 지역이지만, 최근 도시재생 및 교통개선 호재로 인해 잠재 수익률이 상승하고 있는 곳입니다.
특히 수유역, 창동역, 응암동, 독산역 일대는 근린상업지역을 중심으로 소형 상가, 메디컬센터, 교육시설 등의 입점 수요가 증가하고 있으며, 투자금이 적고 공실률이 낮은 점이 특징입니다.
예를 들어, 은평구 응암동 일대는 2024년 기준 소형 상가 기준 수익률이 연 5.2% 수준으로, 강남 대비 절반 이하의 투자금으로도 높은 수익을 기대할 수 있습니다.
이러한 지역은 교통 인프라 확장(GTX, 경전철, 신분당선 연장 등)과 연계될 경우 가치 상승 가능성이 높습니다. 중소 디벨로퍼는 소형 부지를 확보하여 근린 중심의 상업시설을 기획하고, 실수요 테넌트를 확보하여 장기 보유 수익 모델을 구축하는 것이 효과적입니다.
결론: 지역 특성에 따른 수익률 전략이 핵심
서울 상업지역 부동산의 수익률은 자치구별로 큰 차이를 보이며, 중심지역은 안정성, 중간권은 성장성, 저평가 지역은 기회성을 갖고 있습니다. 디벨로퍼와 투자자는 각 지역의 수익률 구조와 개발 정책을 종합적으로 분석하고, 자본 규모와 리스크 수용 능력에 따라 지역별 전략을 세워야 성공적인 수익 창출이 가능합니다.