서울시는 노후화된 주거지를 개선하고 도시 기능을 회복하기 위해 다양한 정비사업을 추진 중입니다. 특히 25개 자치구별로 재개발 추진 현황과 진행 속도는 각기 다르며, 적용되는 정비사업의 종류와 선정기준, 행정절차 역시 다양합니다. 이 글에서는 서울 25개 구의 재개발 정비사업 전반을 살펴보고, 현재 추진되고 있는 지역의 특성과 행정 단계별 흐름까지 자세히 소개합니다.
정비사업 종류별 적용 사례
서울시에서 시행되는 정비사업은 크게 재개발, 재건축, 주거환경개선사업, 그리고 최근에는 공공 재개발과 모아타운 같은 새로운 개념도 등장하고 있습니다.
재개발 사업은 주로 노후한 저층 주거지가 밀집된 지역을 대상으로 하며, 주민 생활환경 개선과 도시 미관 향상을 목적으로 추진됩니다. 반면 재건축은 구조적으로 문제가 있는 아파트 단지를 대상으로 하며, 주로 강남권 등 고밀도 아파트 단지에서 진행됩니다.
주거환경개선사업은 주택 개량 및 공공시설 확충에 초점을 둔 사업으로, 강북·도봉구 등 소외지역에서 시행되는 경우가 많습니다.
최근 들어 국토부와 서울시는 공공재개발 사업을 통해 민간의 개발 욕구와 공공성 확보를 동시에 추구하고 있으며, ‘모아타운’ 같은 중규모 정비 방식을 통해 사각지대였던 노후 저층주거지를 포괄적으로 개선하려는 시도를 하고 있습니다.
예를 들어 영등포구 신길7동은 공공재개발로, 관악구 은천동은 모아타운 시범사업으로 지정되어 새로운 방식의 정비가 추진 중입니다. 이처럼 자치구별 특성에 따라 정비사업의 적용 유형도 차별화되고 있습니다.
정비구역 선정 기준과 행정 절차
서울시는 노후 건축물이 전체의 60% 이상일 경우 정비 필요성이 높다고 판단합니다.
또한 기반시설(도로, 상하수도 등)의 열악함, 방범 취약성, 주거 밀도, 주민 불편사항 등이 정비사업 필요성을 입증하는 자료로 활용됩니다.
행정적으로는 주민 30% 이상이 정비구역 지정을 요청할 경우 자치구청은 타당성 조사와 공청회를 거쳐 서울시 도시계획위원회에 안건을 상정하게 됩니다.
지정된 이후에는 추진위원회 설립(50% 이상 동의), 조합 설립(75% 이상 동의), 사업시행 인가, 관리처분 인가, 착공 및 준공 순으로 단계가 진행됩니다.
특히 최근에는 서울시가 투명성과 공공성을 높이기 위해 ‘서울형 정비사업’ 가이드라인을 발표하며, 사전타당성 검토와 주민 소통 강화 등을 강조하고 있습니다.
정비구역 지정에서부터 착공까지 평균 7~10년이 소요되며, 지역별로는 강남구와 서초구처럼 빠르게 진행되는 곳이 있는 반면, 은평구나 강북구는 행정절차나 주민 갈등으로 인해 지연되는 사례도 많습니다.
25개 구별 재개발 진행 현황 비교
서울시의 25개 자치구 중 재개발이 가장 활발하게 진행 중인 지역은 용산구, 강동구, 성동구, 영등포구 등입니다. 특히 용산구 한남 1 구역, 성동구 금호 23 구역 등은 조합 설립 이후 시공사 선정 및 사업시행계획 인가까지 빠르게 진행되고 있습니다.
강동구 둔촌주공, 송파구 장지동 일대는 재건축 중심의 정비사업이 활발하며, 부동산 시장에서도 주목받고 있는 지역입니다.
반면 도봉구, 중랑구, 은평구 등은 상대적으로 행정 지연과 주민 갈등, 예산 부족 등의 이유로 재개발 추진이 더딘 편입니다.
한편, 공공재개발 시범지구로 지정된 종로구 창신숭인, 중구 신당 5 구역은 주민 동의율 확보와 절차 간소화를 통해 정비 속도를 높이고 있습니다.
최근 서울시는 ‘모아타운’ 등 새로운 유형의 소규모 정비사업을 도입하면서 도심 전역의 균형 개발을 추진하고 있으며, 2025년까지 최소 100여 개 정비구역을 추가로 지정할 계획을 세우고 있습니다.
자치구별로 보면 강남3구는 재건축 중심, 서남권은 공공재개발과 모아타운, 동북권은 주거환경개선 및 재개발 혼합형 등으로 각기 다른 접근이 이루어지고 있습니다.
서울시의 25개 자치구는 각기 다른 도시구조와 주민 수요를 바탕으로 다양한 정비사업을 추진 중입니다. 재개발 지정 여부, 사업 방식, 추진 단계 등에서 큰 차이를 보이는 만큼, 관심 있는 지역의 정비 유형과 현재 상태를 꼼꼼히 살펴보는 것이 중요합니다.
부동산 실수요자, 투자자, 정책 관계자 모두 정확한 정보를 기반으로 한 전략적인 접근이 필요하며, 앞으로 변화하는 정책 흐름과 지정계획에 주목해야 할 시점입니다.