2024년 이후 서울의 재개발 흐름은 용도지역별로 명확하게 양분되고 있습니다. 특히 1종, 2종, 3종 일반주거지역은 도시계획 구조와 규제 수준이 달라, 개발 방식과 속도, 사업성에 결정적 영향을 미칩니다. 서울시는 주택 공급 확대와 도심기능 회복을 위한 재개발 정책을 정비 중이며, 용도지역별 차별화된 전략이 실무에 반영되고 있습니다. 본 글에서는 2024년 기준, 1·2·3종 주거지역의 재개발 흐름을 구조적으로 분석하고, 자치구별 특징 및 실무 적용 전략을 종합적으로 제공합니다.
1. 재개발보단 재정비에 가까운 흐름 - 1종 일반주거지역
1종 일반주거지역은 저층 저밀 주거지로, 다가구·단독주택이 주를 이루며 용적률 120~150% 내외로 설정되어 있습니다. 대부분이 1970~1980년대 개발된 노후 주거지로, 서울 도심 외곽 및 강북권(강북구, 성북구, 도봉구 등)에 광범위하게 분포되어 있습니다.
2024년 현재, 1종 일반주거지역에서의 재개발은 과거와 달리 대규모 철거형 개발이 아닌, '모아타운' 또는 '가로주택정비사업'과 같은 소규모 정비형 방식으로 전환되고 있습니다. 서울시는 주거 밀도 유지와 주민 이탈 방지를 위해 1종 지역의 용도지역 상향 없이도 사업이 가능하도록 제도적 기반을 마련 중입니다.
그러나 사업성 문제는 여전히 큰 걸림돌입니다. 용적률이 낮고, 도로 조건이 불리한 지역이 많아 민간사업자의 참여가 저조하며, 주민 동의율 확보도 어려운 편입니다. 이에 따라 1종 지역은 공공정비(공공 재개발 또는 공공참여형 모아타운) 중심으로 사업화가 유도되고 있습니다.
감정평가 실무에서도 현 이용 기준에 근거한 가치 산정이 일반적이며, 수익환원 방식보다는 비교사례 접근이 우세합니다. 실무자는 기반시설 조건, 용도지역 변경 가능성, 시범사업 여부를 면밀히 검토해 실현 가능성을 판단해야 합니다.
2. 정책 핵심축으로 재편되는 구역 - 2종 일반주거지역
2종 일반주거지역은 5층 이하의 다세대, 다가구, 연립주택이 주로 형성된 지역으로, 용적률은 180~200% 수준입니다. 서울시 관악구, 구로구, 중랑구, 동대문구 등에 밀집돼 있으며, 2024년 재개발 정책의 중심 타깃 구역으로 부상하고 있습니다.
서울시는 2종 지역을 대상으로 정비 활성화를 위해 다양한 정책적 유인을 부여하고 있습니다. 대표적으로 ‘모아타운’과 ‘신통기획 재개발’이 있으며, 이들 제도는 도시계획 수립부터 설계까지 행정 지원을 받아 빠른 사업추진이 가능합니다. 또한, 기반시설 확충이나 공공기여 조건을 충족할 경우 용도지역을 3종으로 상향하거나, 준주거지역으로 전환해 용적률을 최대 300%까지 적용할 수 있도록 유도하고 있습니다.
이 지역은 주민 동의율 확보도 상대적으로 용이하며, 소규모 필지 단위 정비가 가능해 민간사업자의 관심도 높은 편입니다. 특히 역세권 인근 2종 지역은 정책 우선순위에 따라 용도지역 변경과 지구단위계획 수립이 빠르게 진행되고 있습니다.
감정평가 실무에서는 기대이용가치 반영이 적극적으로 이루어지며, 개발 후 분양수익을 추정한 수익환원법이 활용됩니다. 사업 타당성 분석, 토지 매입 협상, 분양가 심사 등에서 2종 지역의 시장가치는 상승세를 보이고 있으며, 실무자 입장에서는 중단기 전략 수립이 가장 용이한 구역입니다.
3. 재건축과 부동산 복합개발의 주무대 - 3종 일반주거지역
3종 일반주거지역은 공동주택 중심의 고밀 개발이 가능한 지역으로, 서울시 전역에서 아파트 단지들이 밀집된 대표적 용도지역입니다. 용적률은 기본적으로 250~300%까지 허용되며, 교통·교육·상업기능이 연계된 지역에 위치하는 경우가 많습니다.
2024년 서울 재개발의 흐름 속에서 3종 지역은 ‘재건축 중심’의 흐름을 따르며, 일부 지역은 복합개발과 공공참여형 정비로 전환되고 있습니다. 특히 송파구, 강동구, 성동구, 마포구 등은 3종 지역을 중심으로 도시기능 복합화를 유도하고 있으며, 일부 자치구에서는 준주거지역으로의 용도 변경을 통해 상업시설 결합형 개발을 유도하고 있습니다.
3종 지역은 주민 자산가치가 높아 자력 정비가 용이하며, 민간사업자 참여도 활발합니다. 다만, 층수 제한, 경관심의, 교통영향평가 등의 고밀 개발 제약 요인이 여전히 존재하며, 이에 대한 해결책으로 지구단위계획 연계 개발이 활발히 검토되고 있습니다.
감정평가 기준에서는 수익환원법 적용이 일반화돼 있으며, 분양가 상한제 적용 여부에 따라 가격 산정 방식도 다양하게 조정됩니다. 실무 컨설팅에서는 인허가 리스크 관리, 사업 기간 단축, 사업비 조달 계획 수립 등이 주요 이슈이며, 전문적 프로젝트 매니지먼트가 필수입니다.
결론:
2024년 이후 서울 재개발의 핵심은 용도지역별로 달라진 정책 적용 방식과 사업 추진 구조에 대한 이해입니다. 1종 지역은 공공 주도 재정비가 중심이 되며, 2종 지역은 정책적 우선순위에 따라 중속도의 정비사업이 가능하고, 3종 지역은 고밀 개발 중심의 민간사업 전략이 유효합니다. 실무자는 각 용도지역별 개발 가능성과 규제 조건, 행정 지원 범위 등을 면밀히 분석하여 용지 선정, 가치 평가, 사업성 검토에 전략적으로 접근해야 합니다. 용도지역별 맞춤 전략이 재개발 성공의 핵심입니다.