서울시의 정비사업은 지난 수십 년간 도시 변화의 핵심 동력이 되어왔습니다. 최근에는 공공기획, 모아타운, 공공 재개발 등 다양한 방식이 도입되며 정비사업의 패러다임이 변화하고 있습니다. 서울 전역에서는 약 300개 이상의 구역에서 정비사업이 추진 또는 계획 중이며, 각 구역은 행정 단계, 주민 동의율, 사업 성격에 따라 다양한 양상을 보입니다. 이 글에서는 현재 서울시 정비사업이 어디까지 진행되었는지를 ▲재개발의 흐름, ▲구역 선정 방식, ▲동의율 현황을 중심으로 총정리합니다.
서울시 재개발 흐름과 주요 변화
서울시 정비사업은 과거 민간 주도 재건축과 재개발 중심에서 현재는 공공주도 방식이 병행되는 혼합 구조로 전환되고 있습니다. 특히 저층 노후 주거지가 많은 도봉, 중랑, 관악, 은평 등의 지역은 공공 재개발 및 모아타운 방식으로 새롭게 편입되며 사업 재추진의 계기를 마련하고 있습니다.
2023~2024년 사이에는 총 70여 개 정비구역이 신규 지정 또는 지정 검토 대상으로 포함됐으며, 이는 기존 대비 약 2배 이상 증가한 수치입니다. 성동구 금호 23 구역, 용산구 한남 1 구역, 영등포구 신길뉴타운 일부 구역 등은 이미 조합 설립 및 시공사 선정을 마쳤고, 2025년 전후로 착공 예정입니다.
반면 일부 지역은 주민 간 갈등, 정책 방향성 부재, 시장 불확실성 등으로 지연되거나 해제 위기를 맞고 있기도 합니다. 대표적으로 중랑구 면목동, 은평구 불광동 일부 구역은 수년간 추진위 단계에서 진전이 없거나 동의율이 정체되어 있는 상태입니다.
서울시는 최근 ‘서울형 정비사업 추진전략’을 발표하고, 2025년까지 총 100개 이상의 신규 구역을 추가 지정하겠다는 목표를 밝히며 본격적인 2차 정비사업 확대 국면에 들어섰습니다.
구역 선정 방식과 정책 흐름
서울시의 정비구역 선정 방식은 ▲정비기본계획 수립 → ▲정비예정구역 지정 → ▲정비구역 고시의 순서로 진행되며, 이 과정에서 자치구의 실태조사, 주민 요구도, 기반시설 현황 등이 종합적으로 고려됩니다.
최근 들어 공공기획 방식이 적극 도입되면서, 민간 주도의 무분별한 정비구역 신청을 제한하고, 서울시가 사전 기획 단계에서 계획 수립을 주도하는 방향으로 전환되고 있습니다. 이로써 인허가 기간 단축, 사업 안정성 확보, 주민 갈등 감소 등의 효과가 나타나고 있습니다.
정비구역 선정 시 가장 중점적으로 보는 요소는 노후도(30년 이상 건물 60% 이상), 기반시설 열악도, 주거 밀집도 등입니다. 특히 주거환경이 열악한 지역이나 개발 수요가 높은 지역은 상대적으로 우선순위가 부여됩니다.
서울시는 클린업시스템을 통해 전 구역의 사업 추진 단계, 고시 내용, 인허가 상태 등을 공개하고 있으며, 부동산 실무자나 실수요자들이 이를 참고해 매물 판단과 미래 가치 분석에 활용할 수 있습니다. 실제로 서울시 도시계획위원회의 회의록이나 고시문을 살펴보면, 최근 정비구역 신청 시 사업성뿐 아니라 공공성, 주민 수용성, 지역 균형발전 가능성까지 종합적으로 고려하는 방향으로 바뀌고 있습니다.
주민 동의율 현황과 지역별 차이
정비사업 추진의 실질적인 동력은 ‘주민 동의율’입니다. 법적으로는 추진위원회 설립에 50%, 조합 설립에 75% 이상의 토지 등 소유자 동의가 필요하며, 동의율이 낮으면 아무리 행정 절차가 앞서 있더라도 사업이 무산되거나 장기 지연될 수 있습니다.
2024년 서울시 발표에 따르면 성동구, 용산구, 송파구 등 강남권 및 도심권은 평균 동의율이 75~85%에 달하며, 빠른 속도로 사업이 추진 중입니다. 대표적으로 성동구 금호동, 용산구 한남동은 주민 설득과 설명회 개최를 통해 높은 참여율을 이끌어내 조합 설립 및 시공사 선정이 신속하게 이뤄졌습니다.
반면 강북구, 도봉구, 은평구 등 일부 지역은 주민 간 갈등, 정비사업에 대한 인식 부족, 사업비 분담 부담 등의 이유로 동의율이 40~50%에 머물고 있어 사실상 사업 추진이 중단된 곳도 적지 않습니다.
서울시는 이를 개선하기 위해 ‘모바일 동의 시스템’을 도입하고, 고령층이 많은 지역에 대한 오프라인 상담 강화, 중립 기관의 컨설팅 도입 등을 통해 동의율 제고에 나서고 있습니다. 또한, 정비사업 추진구역의 동의율 정보를 투명하게 공개함으로써 무분별한 투기 수요를 차단하고, 실수요자 중심의 시장 질서를 확립하려는 정책도 시행 중입니다.
결론적으로, 동의율은 단순한 숫자를 넘어서 주민 신뢰와 행정의 소통 수준을 반영하는 지표로, 향후 정비사업의 방향성과 속도를 좌우하는 핵심 기준이라 할 수 있습니다.
서울시 정비사업은 빠르게 진화하고 있으며, 기존의 민간 중심 방식에서 공공 기획 중심으로 무게중심이 이동하고 있습니다. 구역 선정은 정밀한 기준과 공공의 판단 하에 이루어지고 있으며, 주민 동의율은 그 어느 때보다 중요한 요건으로 작용하고 있습니다. 정비사업의 미래는 단순히 입지뿐 아니라 정책 흐름, 주민 참여, 행정 대응이 얼마나 조화를 이루느냐에 달려 있습니다. 향후 투자나 실거주 판단 시, 구역의 추진 현황과 주민 의견 수렴 과정을 면밀히 확인하는 것이 무엇보다 중요합니다.