목차 :
●전용주거지역 (1종·2종)의 개발 제한과 보존
●일반주거지역 (1종·2종·3종)의 개발 구조
●전용 vs 일반주거지역 부동산 실무 비교
서울의 주거지역은 도시계획상 크게 전용주거지역(1종·2종)과 일반주거지역(1종·2종·3종)으로 구분됩니다. 각 용도지역은 허용되는 건축물의 종류, 용적률, 건폐율, 층수 제한 등이 다르며, 개발 가능성과 수익성에도 큰 차이를 보입니다. 본 글에서는 전용주거지역과 일반주거지역의 구조적 차이를 분석하고, 부동산 실무자 및 투자자가 주의해야 할 핵심 요소들을 비교 정리합니다.
1. 전용주거지역 (1종·2종)의 개발 제한과 보존
전용주거지역은 쾌적한 주거환경 보전을 목적으로 하는 지역으로, 단독주택 및 저층 연립주택 위주의 주거지를 보호하기 위한 용도지역입니다. 일반적으로 1종 전용주거지역은 저층 단독주택만 가능하며, 2종은 다가구나 일부 다세대 주택이 허용되지만 공동주택(아파트)은 제한적입니다.
건폐율은 50~60%, 용적률은 100~150% 이내로 제한되며, 층수는 대개 2~3층 이하로 통제됩니다. 특히 서울시 강북구, 종로구, 성북구, 강남구 일부 고급 주택지에는 1종 전용주거지역이 밀집돼 있으며, 녹지율, 일조권, 경관보전, 고도제한 등의 이유로 개발이 극도로 제한됩니다.
이러한 규제는 개발수익을 제한하며, 감정평가 시 기대이용가치 반영이 거의 불가능한 지역으로 분류됩니다. 따라서 전용주거지역은 투자 개발보다는 장기 보유, 상속, 임대 운영, 리모델링 중심의 활용전략이 일반적입니다. 일부 지자체는 리모델링 수직증축, 2세대 단독주택 허용 등을 통해 활용성을 확대하고 있지만, 본질적으로는 ‘개발이 아닌 보존’이 기본 방향입니다.
실무 컨설팅에서는 용도지역 변경 가능성이 극히 낮은 지역으로 보고, 정비사업 대신 개량사업, 기능 보완형 리뉴얼 전략을 제시합니다. 개발 난도가 높고 인프라 확보가 제한적인 만큼, 공공참여형 사업이나 공공임대 전략이 대안이 될 수 있습니다.
2. 일반주거지역 (1종·2종·3종)의 개발 구조
일반주거지역은 전용주거지역보다 완화된 규제가 적용되며, 주택 외에도 일부 근린생활시설, 소형 상업시설 등이 허용됩니다. 특히 용적률·건폐율이 높고 층수 제한도 완화돼 있어 정비사업과 신규 개발이 활발한 지역입니다.
1종 일반주거지역은 저층 다세대나 다가구 주택이 가능하지만, 용적률은 120~150% 수준으로 낮아 대규모 개발은 어렵습니다. 강북구, 은평구, 동대문구 등에 분포된 저층 주거지에서 많이 확인됩니다.
2종 일반주거지역은 중층 공동주택 개발이 가능한 지역으로, 용적률은 180~200% 수준이며, 가로주택정비사업·모아타운 등 소규모 정비에 적합한 지역입니다. 특히 역세권 및 도로변 2종 지역은 3종 또는 준주거지역으로 상향 가능성이 있어 투자 매력도가 높습니다.
3종 일반주거지역은 고층 아파트 개발이 가능한 지역으로, 용적률은 최대 250~300%까지 적용되며, 상업기능을 일부 포함한 복합개발이 가능해 민간사업 참여가 활발합니다. 강서구, 동작구, 양천구 등의 대단지 아파트 개발은 대부분 3종 지역에서 이뤄집니다.
감정평가 실무에서는 일반주거지역은 기대이용가치를 적극 반영할 수 있는 지역으로 분류되며, 특히 2종·3종 지역은 수익환원법이나 개발이익환산법을 활용한 미래가치 접근이 가능합니다. 이는 분양 수익, 사업 타당성 분석, 조합원 분담금 산정 등에 중요한 자료가 됩니다.
컨설팅 측면에서도 일반주거지역은 시장성이 높은 정비사업 기획이 가능하며, 용도지역 변경, 기반시설 수용성 분석, 주민 동의 확보 등을 전략적으로 설계할 수 있는 유연한 지역입니다.
3. 전용 vs 일반주거지역 부동산 실무 비교
전용주거지역과 일반주거지역은 도시계획적 목적과 실무 접근 방식에서 근본적인 차이를 갖습니다. 아래는 주요 항목별 비교입니다:
| 항목 | 전용주거지역 | 일반주거지역 |
|---|---|---|
| 용적률 | 100~150% | 200~300% |
| 건축 허용 | 단독/다가구 중심 | 다세대~고층 공동주택 |
| 사업성 | 매우 낮음 | 중~고 수준 |
| 개발 가능성 | 사실상 불가능 | 정비사업 중심 개발 가능 |
| 감정평가 | 현 이용 기준 | 기대이용 반영 가능 |
| 투자전략 | 보유/상속/임대 중심 | 정비사업/재개발 중심 |
전용주거지역은 안정성 중심의 자산관리 전략이 요구되며, 일반주거지역은 개발 및 사업화 전략 중심의 실무 접근이 요구됩니다. 특히 일반 2종·3종 지역은 도시계획 변화 가능성이 높아, 중장기 투자 전략에 적합한 대상지로 꼽힙니다.
특히 3종일반주거지역은 고밀도 개발이 가능해 사업성 분석 시 중요한 포인트가 된다고 생각합니다
결론:
전용주거지역과 일반주거지역은 용도지역 구분 이상의 의미를 갖습니다. 이는 도시계획적 목적, 개발 가능성, 투자 전략, 감정평가 기준, 인허가 접근 방식까지 전반적인 실무 전략을 좌우하는 요소입니다. 부동산 실무자, 투자자, 감정평가사는 해당 지역의 용도지역 구조를 정확히 분석하고, 그에 맞는 전략을 수립해야 하며, 이는 결과적으로 수익성뿐 아니라 리스크 대응의 기준이 됩니다.