목차 :
●전용 1종 주거지역: 부동산 저밀 주거의 경계
●일반 3종 주거지역: 고밀 개발과 수익성의 중심
●자치구별 주거지역 구조와 감정평가 접근법
서울의 주거지역 부동산은 도시계획법에 따라 전용주거지역과 일반주거지역으로 나뉘며, 각각 1종·2종·3종의 세부구역으로 구분됩니다. 이 구조는 도시 밀도, 개발 제한, 인허가 조건, 감정평가 기준에 큰 영향을 주며, 자치구별 도시정책에 따라 해석과 수익성이 달라집니다. 본 글에서는 서울 25개 자치구의 주거지역 구성과 구조적 차이를 분석하고, 감정평가 및 부동산 컨설팅 실무 관점에서 적용 포인트를 정리합니다.
1. 전용 1종 주거지역: 부동산 저밀 주거의 경계
전용주거지역 중 1종은 서울시에서 가장 낮은 개발밀도를 유지하는 지역으로, 단독주택 중심의 저층 주거환경을 보전하기 위한 용도지역입니다. 건폐율은 50% 이하, 용적률은 약 100% 수준으로 제한되어 있으며, 아파트나 다세대주택 건축이 제한되는 구역도 많습니다. 이러한 규제는 도시의 녹지율 확보와 주거 쾌적성을 유지하는 장점이 있지만, 개발 유인이 적어 재개발이나 리모델링에 제약이 큰 단점도 존재합니다.
대표적인 전용 1종전용 1종 주거지역 자치구는 서초구, 강남구, 송파구 일부 지역이며, 한강변 저층주거지나 보전녹지 인근 구역에 집중되어 있습니다. 감정평가에서는 전용 1종 지역의 개발가능성이 낮기 때문에, 현 이용상태를 기준으로 한 비교사례 접근법이 주로 활용되며, 향후 용도지역 변경 가능성이 낮아 기대이용가치는 거의 반영되지 않습니다.
또한, 최근 서울시는 전용주거지역을 유지하면서도 일부 기능적 완화를 허용하는 방향으로 정책을 조정하고 있습니다. 예를 들어, 저층주택의 수직 증축 허용, 리모델링 규제 완화, 2세대 단독주택 허용 등 소규모 기능 강화가 추진되고 있으며, 이는 향후 수익구조나 감정가 산정에도 간접적 영향을 줄 수 있습니다.
2. 일반 3종 주거지역: 고밀 개발과 수익성의 중심
일반주거지역 중 3종은 가장 높은 밀도를 허용하는 구역으로, 아파트, 공동주택, 오피스텔 등 고층 주거시설의 건축이 가능한 지역입니다. 건폐율은 60%, 용적률은 최대 300%까지 허용되며, 개발 수익성이 매우 높은 편입니다. 이에 따라 정비사업, 재건축, 소규모주택정비 등 다양한 개발 사업이 집중되는 구역입니다.
3종 일반주거지역은 자치구별로 재개발 수요가 높은 중·저층 주거지에 주로 분포하며, 대표적으로 관악구, 동작구, 노원구, 중랑구, 은평구, 성북구 등에 집중되어 있습니다. 특히, 역세권 지역에서 3종 지역으로 용도 상향이 가능한 경우, 용적률 인센티브를 통해 추가적인 사업성을 확보할 수 있기 때문에 컨설턴트나 투자자 입장에서 가장 관심이 많은 구역입니다.
감정평가 실무에서는 일반 3종 주거지역 내에서 이뤄진 개발사례를 기준으로 시산가액을 산정하며, 수익환원법이나 개발이익 환산방식이 자주 활용됩니다. 또한, 도시정비형 재개발이 예정된 지역이라면 기대이용가치 반영을 통해 추가 가치가 평가에 포함되기도 합니다. 다만, 과밀억제권역, 문화재보호구역, 고도제한 등 개별 규제가 혼재할 수 있어 사전 확인이 필수입니다.
최근 서울시는 '주거지 재편 가이드라인'을 통해 저밀 주거지를 점진적으로 3종 일반주거지역으로 전환하는 방안을 검토 중이며, 향후 도시계획심의와 주민공람을 거쳐 순차 적용될 전망입니다. 이 같은 흐름은 감정평가 시 미래가치 예측을 위한 중요한 근거 자료가 됩니다.
3. 자치구별 주거지역 구조와 감정평가 접근법
서울시 25개 자치구는 도시구조와 역사적 배경에 따라 주거지역 비중이 상이합니다. 예를 들어 강남구는 일반 2종과 3종이 혼재된 고밀 주거지역이 많은 반면, 종로구는 보존가치가 높은 전용 1종 중심의 저밀 주거지역이 많습니다. 이러한 차이는 부동산 컨설팅 전략과 감정평가 기준에 실질적인 영향을 줍니다.
자치구별 주요 분포 특징은 다음과 같습니다:
- 강남 3구(강남·서초·송파): 일반 2·3종 중심. 일부 고급 전용 1종 보존지역 존재.
- 동북권(성북·노원·강북·도봉): 1·2종 일반주거지역 분포가 넓고, 일부 3종 상향 구역 다수.
- 서남권(구로·금천·양천·관악): 역세권 중심으로 일반 3종 개발 집중. 재개발구역 지정 활발.
- 도심권(종로·중구·용산): 전용 1종과 일반 2종 혼합. 고도제한, 경관지구 등 규제 영향 큼.
감정평가에서는 해당 주거지역의 개발가능성, 용적률, 정비계획 수립 여부, 시장 수요 등을 종합적으로 고려하여 접근 방법을 달리해야 합니다. 특히 3종 지역의 경우, 단순 비교사례보다 개발이익 환원 방식이나 수익률 기반 분석이 더 현실적입니다. 반면, 전용 1종 지역은 기대이용 반영이 어려워 현 상태를 중심으로 한 평가가 일반적입니다.
정비예정구역이나 용도지역 변경 가능성이 있는 지역의 경우, 컨설팅 보고서와 감정평가서 모두에서 미래가치 예측의 정확성이 중요한 평가 지표가 됩니다. 최근에는 GIS 기반 주거밀도 분석, 도로접근성 평가, 교통영향 등 다양한 지표를 활용한 정량적 접근이 확대되고 있습니다.
결론:
서울의 주거지역은 자치구별로 구조, 정책, 개발 가능성이 모두 다르며, 이를 이해하지 못하면 감정평가나 컨설팅 실무에서 큰 오차를 발생시킬 수 있습니다. 특히 전용 1종과 일반 3종은 규제와 개발 수익성의 양 끝단에 있는 지역으로, 전략적 접근과 사전 분석이 필수입니다. 앞으로 주거지역의 밀도조정과 용도전환 흐름이 가속화될 예정이므로, 정확한 지역 해석 능력이 서울 부동산 실무에서 결정적인 경쟁력이 될 것입니다.