목차 :
●정부 정책 변화에 따른 부동산 준주거지역 재편
●서울 도시계획 흐름과 준주거지역의 확장
●감정평가 기준 변화와 실무 적용
서울의 부동산 용도지역 중 하나인 '준주거지역'은 주거 기능과 상업 기능이 혼합된 특성을 갖고 있어 도시계획과 감정평가에서 중요한 위치를 차지합니다. 최근에는 정부정책 변화와 서울시 도시개발 전략이 맞물리면서 준주거지역의 활용도와 가치가 크게 달라지고 있습니다. 본문에서는 서울의 준주거지역이 어떻게 변화하고 있는지, 도시계획의 관점과 감정평가 기준은 어떻게 적용되는지를 구체적으로 분석합니다.
정부 정책 변화에 따른 부동산 준주거지역 재편
2023년부터 시작된 정부의 주택공급 확대 기조는 준주거지역 활용도에 상당한 영향을 끼쳤습니다. 특히 국토교통부가 발표한 ‘도시정비혁신지구’ 정책과 ‘역세권 고밀도 개발 유도’ 방안은 준주거지역을 재개발의 핵심지대로 끌어올리는 계기가 되었습니다. 과거에는 일반주거지역과 준주거지역의 경계가 명확했지만, 최근 정책은 용도 변경을 유도하거나 복합개발을 가능하게 만들어 기존보다 다양한 용도로의 활용을 허용하고 있습니다.
서울시는 이러한 정책 방향에 발맞추어 각 자치구의 도시관리계획을 수정 중이며, 이를 통해 준주거지역 내 용적률을 최대 400%까지 허용하는 지구단위계획을 다수 승인하고 있습니다. 이와 함께 개발 사업자에게 세제 혜택, 인허가 간소화 등도 제공하면서 민간 참여를 유도하고 있습니다.
예를 들어 성동구 왕십리, 영등포구 신길동 등은 재개발사업을 통해 준주거지역으로 지정되며 상업과 주거를 아우르는 복합 개발이 가능해졌습니다. 이는 준주거지역의 성격을 단순한 ‘중간지대’에서 ‘전략적 개발지’로 전환시키는 중요한 정책 변화로 평가됩니다.
서울 도시계획 흐름과 준주거지역의 확장
서울시 도시계획은 오랜 기간 동안 '균형 개발'과 '자족도시 구축'을 목표로 설정되어 왔습니다. 준주거지역은 이러한 흐름에서 특히 중요한 역할을 하며, 일반주거와 상업지구를 잇는 연결지대로 기능합니다. 최근에는 역세권을 중심으로 고밀도 개발을 추진하면서, 기존 주거지 내 일부 지역을 준주거로 변경하는 사례가 늘고 있습니다.
도시계획상 준주거지역은 단독주택지의 노후화 해결, 소형주택 수요 대응, 상권 활성화를 동시에 도모할 수 있는 다목적 공간으로 여겨집니다. 서울시는 이를 기반으로 각 자치구별 특성을 고려한 지구단위계획 수립을 강화하고 있으며, 복합용도 개발을 전제로 한 신도심 구축 전략도 병행 중입니다.
예를 들어 강북구 번동, 관악구 봉천동 등은 기존에 저층 주거지로만 구성되어 있었으나, 준주거지역으로의 재편이 진행되며 상가, 오피스텔, 공동주택 등이 복합적으로 조성될 수 있는 토대를 마련하고 있습니다. 이는 도시의 입체적 활용과 교통·생활 인프라의 재구조화를 가능케 하며, 서울의 미래 도시계획에 있어 핵심적인 변화 방향으로 주목받고 있습니다.
감정평가 기준 변화와 실무 적용
감정평가 실무에서도 준주거지역에 대한 접근 방식이 점차 변화하고 있습니다. 과거에는 단순히 입지 조건과 토지 크기에 따라 가치가 매겨졌다면, 현재는 해당 지역의 도시계획 변경 가능성, 정책 적용 여부, 개발사업 추진 가능성까지 종합적으로 분석하고 평가하는 방식이 일반화되었습니다.
감정평가에서는 ‘최유효이용’ 원칙이 중요한 기준으로 적용되며, 준주거지역은 복합용도로의 개발 가능성이 크기 때문에 활용도에 따라 가치를 달리 평가하게 됩니다. 특히 준주거지역은 용적률이 높고 다양한 건축이 가능하므로, 수익형 개발을 전제로 한 DCF 방식 평가가 많이 활용됩니다.
서울시 내 준주거지역은 지역별로 차이가 큽니다. 예컨대 서초구나 용산구의 준주거지역은 고급 주상복합 단지로 개발될 가능성이 높은 반면, 금천구나 도봉구 등 외곽지역은 임대수익형 부동산으로 평가됩니다. 이에 따라 감정가는 입지, 수익률, 인프라 접근성, 개발 리스크 등을 종합하여 산정해야 하며, 특히 정책 변화나 도시계획 변경 시점이 평가에 직접적인 영향을 줍니다.
감정평가사와 투자자는 반드시 지역별 정책 변화 및 지구단위계획 수립 여부를 주기적으로 확인하고, 현장 분석과 시장 흐름을 함께 고려한 입체적인 판단이 필요합니다.
결론 :
서울의 준주거지역은 과거의 중간지대 개념을 넘어 도시개발의 전략적 거점으로 변화하고 있습니다. 정부정책과 도시계획, 감정평가 기준이 모두 빠르게 변화하는 만큼, 투자자와 실무자는 끊임없는 정보 수집과 분석이 요구됩니다. 실질적인 자산 가치 상승을 원한다면, 각 지역의 정책 흐름과 개발 가능성, 제도적 지원 여부를 철저히 검토한 후 대응 전략을 수립해야 할 시점입니다.