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서울에서의 주거는 더 이상 기본적인 삶의 조건이 아닌, 경제적 부담과 사회적 불안정의 상징이 되었다. 2010년 이후 서울의 주거비 상승은 단순한 부동산 가격 상승을 넘어, 시민들의 삶의 방식과 공간 선택, 직업 유지까지 전방위적으로 영향을 미치고 있다. 특히 무주택자, 청년층, 은퇴 고령자 등 사회적 약자일수록 주거 안정성 확보가 어려워지고 있어, 도시 내 계층 간 격차가 심화되는 원인으로 작용한다. 이러한 현실 속에서 2040 서울도시기본계획은 ‘주거비 부담 완화’와 ‘주거복지 기반 강화’를 핵심 전략으로 삼고, 서울을 누구나 살 수 있는 도시로 만들기 위한 구조적 전환을 모색하고 있다.
1. 주거비 지출 증가 추이 – 현실로 다가온 부담
2010년대 초반부터 서울의 부동산 시장은 급격한 가격 상승을 보이며, 주거비 부담이 도시 문제의 핵심으로 부상했다. 한국감정원과 통계청 자료에 따르면 2010년 대비 2023년 서울 아파트 중위 매매가는 약 2배 이상 상승했다. 2010년대 중반까지 5~6억 원 수준이던 중위 가격은 2023년 약 9억 7천만 원을 기록하며, 중산층도 내 집 마련이 어려운 환경이 되었다.
전월세 시장 역시 안정되지 못했다. 평균 전세보증금은 5억 원을 넘어섰으며, 전세 자금 마련이 어려운 가구는 월세 시장으로 이동하게 되었다. 이에 따라 월세 전환율도 높아져, 2023년 기준 약 40%의 가구가 월세를 택하고 있으며, 이 중 다수는 청년 1인 가구 또는 고령자다.
이러한 주거비 상승은 소득에 비해 훨씬 빠르게 진행되었기 때문에, 실질적인 생활비 부담이 커졌다. 2010년에는 서울 평균 RIR(Rent to Income Ratio, 주거비/소득 비율)이 약 19% 수준이었으나, 2023년에는 25~30%에 달하고 있다. 이는 OECD 평균보다도 높은 수치이며, 주거빈곤 상태(30% 이상) 진입 가구 비율이 크게 늘어났음을 의미한다.
2. 계층별 영향 – 도시에서 밀려나는 사람들
주거비 상승은 모든 계층에 영향을 주지만, 특히 사회경제적 약자의 생활 안정성과 공간 선택권을 직접적으로 제한하고 있다. 청년층은 소득 수준이 낮고 자산 형성이 어려워, 독립이 늦어지고 고시원이나 원룸 등 열악한 주거 환경에 머무르는 경우가 많다. 이는 결혼과 출산을 미루게 하는 주요 요인이며, 장기적으로는 인구구조 변화에도 영향을 준다.
고령자 계층도 예외는 아니다. 은퇴 후 정기소득이 줄어드는 상황에서 전세나 월세 형태로 거주하는 고령자는 매년 갱신되는 보증금과 월세 상승 부담을 견디기 어렵다. 특히 자녀와 별거 중이거나 혼자 사는 노인의 경우, 주거불안과 고독사 위험이 동시에 증가하고 있다.
무주택 중산층 역시 '내 집 마련'을 위해 금융권 대출에 의존하는 ‘영끌’ 현상을 경험했고, 이후 금리 인상으로 인한 원리금 상환 부담까지 겹쳐졌다. 일부는 서울 외곽이나 경기도 신도시로 이주하면서 교통비·시간비용이 증가하고 있으며, 이는 생활 전반의 질 저하로 이어진다.
결국 이러한 주거비 상승은 서울 내 계층 간, 세대 간 분리 현상을 심화시키고 있으며, 도시 통합성과 지속가능성에 위협 요소로 작용하고 있다.
3. 2040 서울도시기본계획의 주거 전략 – 부담을 줄이고, 선택을 늘린다
2040 서울도시기본계획은 단기적인 가격 안정이 아닌, 장기적 구조개선을 통해 주거비 부담을 줄이는 것을 목표로 한다. 특히 공공주택 체계 개편, 생활권 기반 개발, 자족형 주거지 조성 등을 통해 공간적 불균형 해소와 주거 선택권 확대를 추진하고 있다.
① 공공주택 공급 다변화 및 확충
- 청년, 신혼부부, 고령자 등 생애주기별 맞춤형 공공주택 확대
- ‘지분적립형’ 주택 도입으로 중산층 내 집 마련 지원
- 중장기 거주 가능한 임대주택 비율 확대, 공급지 다양화
② 자족도심 개발을 통한 외곽지역 주거 경쟁력 강화
- 동북권(창동·상계), 서남권(가산·구로), 서북권(상암) 등 지역 자족기능 강화
- 주거+일자리+문화+교통이 결합된 복합생활권 조성
- 도심 수준의 생활 기반을 외곽까지 확장해 주거비 완화 유도
③ 주거비 절감형 제도 도입 및 복지 연계
- 임대료 상한제·계약갱신청구권 등 임대차 시장 안정화 장치 검토
- 주거취약계층 대상 주택 바우처 도입 확대
- 지역사회 복지·건강·안전망과 주거정책의 통합적 운영
이처럼 2040 서울도시기본계획은 단순한 주택 공급이 아니라, 삶의 질 향상과 공간 선택 다양화를 통한 주거비 부담 완화를 지향한다.
결론: 주거는 사치가 아닌, 모두의 기본권
서울에서의 주거 안정은 이제 단순히 부동산 시장의 문제가 아닌, 삶의 질과 도시의 지속가능성을 결정짓는 핵심 변수다. 2040 서울도시기본계획은 ‘누구나 살 수 있는 서울’을 목표로 주거정책과 도시공간계획을 통합하고, 시민의 주거비 부담을 줄이기 위한 구조적 전환을 모색하고 있다.
도시는 시민이 삶을 누릴 수 있는 기반이 되어야 하며, 그 출발점은 안정된 주거다. 다양한 계층과 세대가 서울 안에서 함께 살 수 있어야 진정한 도시 통합이 가능하다. 이를 위해 주거는 시장 논리 너머의 사회적 권리로 자리매김되어야 하며, 정책과 제도의 지속적인 개편과 투자가 필요하다.
