목차 :
●주거지역 용적률 기준과 도시계획 구조
●부동산 정책과 용적률 완화 배경
●용적률 상향 자치구별 적용 분석
서울시를 비롯한 주요 도시의 도시계획에서 ‘용적률’은 부동산 가치와 개발 가능성을 결정짓는 핵심 요소입니다. 특히 주거지역의 경우 용도구역(전용·일반 1~3종)에 따라 기본 용적률이 설정되어 있으며, 정책 변화에 따라 유연하게 조정되기도 합니다. 최근에는 정부의 주택공급 확대 방침과 맞물려 주거지역의 용적률 완화 흐름이 강화되고 있어, 자치구별로 큰 변화가 일어나고 있습니다. 본 글에서는 주거지역별 용적률 변화의 구조, 정책 배경, 자치구별 적용 사례를 종합적으로 분석합니다.
1. 주거지역 용적률 기준과 도시계획 구조
용적률이란 대지 면적 대비 건축물의 총 연면적 비율로, 해당 부지에 얼마나 많은 건축을 할 수 있는지를 의미합니다. 도시계획법상 주거지역은 ‘전용주거지역(1·2종)’과 ‘일반주거지역(1·2·3종)’으로 구분되며, 각 지역별 기본 용적률은 다음과 같이 설정되어 있습니다.
- 1종 전용주거지역: 100% (시행령)
- 2종 전용주거지역: 150% (시행령)
- 1종 일반주거지역: 200% (시행령)
- 2종 일반주거지역: 250% (시행령)
- 3종 일반주거지역: 300% (시행령)
용적률은 단순한 수치 기준을 넘어, 도시의 밀도, 교통, 기반시설, 주택유형 등 다양한 요소와 연동되어 결정되며, 자치구 도시관리계획, 지구단위계획 수립, 정비사업 기본계획 등 세부적인 계획에 따라 유동적으로 적용됩니다.
특히 최근에는 국토교통부의 공급촉진책과 서울시의 ‘2040 서울플랜’에 따라, 저밀 주거지역을 중심으로 전략적인 용적률 상향이 추진되고 있습니다. 이는 재개발사업 활성화, 도심 내 주택공급 확대, 공공기여 유도 등의 목표와 연계되어 있으며, 도시계획 실무에서도 가장 중요한 고려 요소 중 하나입니다.
2. 부동산 정책과 용적률 완화 배경
정부는 주택공급 확대와 도심기능 복원, 청년·신혼부부를 위한 도심 거주지 확대 등을 목적으로 주거지역의 용적률 상향을 공식화하고 있습니다. 특히 2022년 이후 발표된 다음의 핵심 정책들이 용적률 변화의 핵심 배경이 되고 있습니다.
- ① 공공 재개발 및 재건축 활성화: LH·SH 등의 공공기관이 참여할 경우 최대 500%까지 상향 적용 가능
- ② 역세권 고밀도 복합개발: 역세권 반경 350~500m 내 일반주거지역을 준주거지역 또는 복합지역으로 전환하여 용적률 최대 400% 적용
- ③ 1종·2종 일반주거지역 대상 '모아타운': 가로주택정비사업 등을 유도하며 용적률 250~300% 상향 추진
- ④ 기반시설 확보형 인센티브: 도로 확장, 공원 기부채납 등의 조건부로 용적률 20~30% 추가 상향 허용
이러한 정책적 방향은 개발사업자 및 감정평가 실무에 직간접적으로 큰 영향을 줍니다. 특히 용적률 변화는 건축 가능한 연면적 확대 → 분양 세대수 증가 → 수익 극대화 구조로 연결되기 때문에, 사업성 분석의 핵심 변수로 간주됩니다.
하지만 용적률 상향이 자동적으로 허용되는 것은 아니며, 도시계획심의, 교통영향평가, 경관심의 등 복합 절차를 충족해야 하기 때문에 실무자들은 해당 지역의 제약 조건을 사전에 파악해야 정확한 사업성 시뮬레이션이 가능합니다.
3. 용적률 상향 자치구별 적용 분석
서울시 자치구들은 지역 특성에 따라 용적률 변화에 다르게 반응하고 있으며, 각 구청의 도시계획 전략과 맞물려 상향 여부 및 폭이 상이하게 나타납니다.
① 관악구·동작구·금천구: 다세대·다가구 밀집지역이 많은 서남권은 ‘2종 일반주거지역’을 중심으로 3종 또는 준주거로의 상향이 시도되고 있습니다. 서울시는 ‘모아타운 시범구역’으로 지정하여 용적률을 250%까지 상향하고, 민간정비 활성화를 유도 중입니다.
② 성북구·중랑구·노원구: 동북권의 노후 단독주택지는 공공 재개발, 도시재생 뉴딜사업과 연계하여 제한적으로 용적률이 상향되고 있습니다. 2종 지역은 가로주택정비사업 등으로 210~250%까지 허용되며, 기반시설 확충 시 추가 인센티브가 적용됩니다.
③ 강남구·용산구: 이미 3종 일반주거지역이 밀집되어 있으며, 일부는 준주거지역으로의 전환이 추진되고 있습니다. 특히 삼성동, 이태원, 논현동 일대는 복합개발 수요가 높아 용적률 상향 계획이 자치구 단위로 진행 중입니다.
④ 강서구·성동구: 역세권 중심 복합개발 구역으로 설정되어, 일부 지역은 도시환경정비사업을 통해 400% 이상 용적률이 적용되고 있습니다. 성수동 일대는 준공업지역에서 준주거 및 상업지역으로 전환되어 높은 밀도 개발이 가능합니다.
이처럼 자치구별 용적률 상향은 도시계획 수립 방향, 기반시설 현황, 지역 주민 수용도에 따라 다르게 적용되며, 정비계획 수립 시 이를 반영한 개별 전략 수립이 필수적입니다. 실무적으로는 ‘용도지역 변경 + 용적률 인센티브’가 동시에 검토되어야 정확한 사업 타당성 분석이 가능합니다.
결론:
주거지역별 용적률 변화는 단순한 개발 지표가 아닌, 도시정책 방향과 부동산 가치 변화를 직결시키는 핵심 요소입니다. 정부 정책과 서울시 도시계획이 용적률 상향 중심으로 재편되고 있는 현시점에서, 자치구별 정책 흐름, 용도지역 구조, 기반시설 조건 등을 종합적으로 분석하는 것이 실무자에게 필수입니다. 용적률 상향은 곧 수익성의 확장이며, 이는 정비사업의 성공 여부를 결정짓는 전략적 판단 기준이 됩니다.