서울의 주거지역은 용도지역 구분에 따라 개발 가능성과 수익성이 크게 달라지며, 이는 자치구별 도시계획, 기반시설 수준, 규제의 유무 등과 맞물려 감정평가 실무에도 직접적인 영향을 미칩니다. 본 글에서는 서울시 25개 자치구 내 대표적인 주거지역(전용주거, 일반 1·2·3종 주거지역)의 수익성을 개발제한 조건과 감정평가 기준을 기준으로 비교 분석하고, 실무 적용 전략을 정리합니다.
1. 주거지역 유형별 수익성 차이
서울 주거지역은 도시계획법상 크게 전용주거지역과 일반주거지역(1종·2종·3종)으로 구분되며, 각 용도지역별로 허용 용적률, 건축 가능 유형, 개발방식에 차이가 있어 수익성 분석에 결정적인 영향을 미칩니다.
- 전용주거지역(1·2종): 단독주택 위주로 개발되며, 공동주택 개발이 제한되고 용적률도 100~150% 수준으로 낮아 수익성 확보가 어렵습니다. 일반적으로 공공 주도의 재정비 방식(모아타운, 도시재생 등)으로 접근되며, 민간 주도 개발은 제한적입니다.
- 1종 일반주거지역: 다가구·단독 주택이 밀집된 저밀 주거지로, 최근 일부 자치구에서 모아타운이나 소규모 정비를 통해 수익성 확보 모델이 제안되고 있으나, 도로 조건 등으로 실현율은 낮은 편입니다.
- 2종 일반주거지역: 다세대·연립 위주로 형성된 중밀 주거지이며, 용적률은 180~250% 수준으로 수익형 개발이 가능해 정책적으로도 밀도상향 및 정비사업이 활발히 논의되고 있습니다.
- 3종 일반주거지역: 아파트 개발이 가능한 고밀 주거지역으로, 용적률은 250~300% 이상이며, 민간 재건축·복합개발이 활발히 진행되는 지역입니다. 수익환원법을 적용한 감정평가가 일반적이며, 가장 높은 수익성이 기대되는 유형입니다.
결론적으로, 동일 자치구 내에서조차 용도지역에 따라 수익성 격차가 존재하며, 이는 개발방식(재건축, 가로주택, 복합개발 등), 분양가, 공공기여 요건에 따라 크게 달라질 수 있습니다.
2. 부동산 개발 제한 및 수익성 영향
서울시 자치구별 개발 제한은 도로 폭, 기반시설, 경관·고도제한, 인구밀도 조절 등의 이유로 상이하게 적용되며, 이는 주거지역의 개발 가능성과 수익성을 결정짓는 중요한 요인이 됩니다.
- 강남구: 3종 일반주거지역 다수, 고도제한·일조권 영향으로 고급화 전략이 중심. 자력 정비가 가능하나 공공기여 부담도 큼.
- 은평구/관악구: 1·2종 중심 주거지역이 많으며, 기반시설 부족으로 정비 속도는 느리지만 정책 연계에 따라 수익성 상승 여지 있음.
- 성동구: 복합개발 유도 정책 지역. 3종 및 준주거 전환 가능성이 높아 감정평가 시 기대이용가치 반영 필요.
- 중랑구/노원구: 저밀 주거지 중심, 도로 조건 및 교통 접근성이 낮아 공공 정비 위주. 수익성은 낮으나 정책 수혜 기대 가능.
- 용산구: 전용주거지역과 3종이 혼재되어 있으며, 한남·이촌동 일대는 고급화 수요와 규제가 동시에 작용.
자치구별 정비기본계획, 주거지관리계획, 지구단위계획의 수립 여부에 따라 정비 추진 속도와 수익성 전망이 달라지며, 감정평가사는 이를 감안하여 비교사례의 위치, 개발사례의 시점, 규제 적용 수준 등을 철저히 분석해야 합니다.
예를 들어, 동일한 3종 지역이라 하더라도 성동구 성수동과 중랑구 면목동의 개발가치와 시장수요, 인허가 소요 기간은 크게 차이가 나므로, 단순한 용도지역 분류만으로 수익성을 예측하기에는 한계가 있습니다.
3. 감정평가 기준과 실무 전략
주거지역별 수익성 분석 시 감정평가 기준은 '현 이용 상태' 평가를 기본으로 하되, 향후 개발 가능성과 제도적 변화 가능성이 높은 지역에 대해서는 '기대이용가치'를 적극 반영하는 방식으로 진화하고 있습니다.
기본 평가 방식:
- 전용 및 1종 지역: 유사 이용 사례 비교법 위주 (소형 단독주택 등)
- 2종 일반: 비교사례 + 기대이용 혼합 평가. 수익환원 적용 가능
- 3종 일반: 수익환원법 중심. 분양가, 공공기여비율, 시행기간 반영
최근에는 서울시와 각 자치구의 정책 변화에 따라 지구단위계획 미수립지의 밀도상향 허용, 공공기여 연계 인센티브 제공, 모아타운 지구 지정 등이 감정평가 기준에 새로운 변수로 작용하고 있습니다. 이에 따라 감정평가사는 다음과 같은 실무 전략을 설정할 필요가 있습니다:
- 해당 자치구의 개발사례 및 사업승인 데이터 확보
- 지구단위계획 수립 여부, 신속통합기획 적용 유무 분석
- 정비기본계획 변경 이력 및 주민 동의율 추이 확인
- 도로 조건, 학교, 기반시설 연계에 따른 인허가 한계점 분석
이러한 요인을 종합적으로 고려할 때, 3종 지역은 적극적인 수익환원 평가가 가능하지만, 1종 이하 지역은 ‘현재 이용 기준’에서 출발하여 개발 가능성을 보완자료로 첨부하는 방식이 보다 타당한 접근이라 할 수 있습니다.
결론:
서울 주거지역의 수익성은 단지 용도지역 구분만으로 결정되지 않습니다. 자치구별 도시계획 방향, 개발제한 조건, 정책 수혜 여부에 따라 동일 용도지역 간에도 큰 차이가 발생합니다. 감정평가사는 평가 대상의 위치, 용도지역, 주변 개발사례뿐 아니라, 정책 흐름과 제도적 환경까지 종합 고려하여 수익성 분석을 해야 하며, 특히 3종 일반주거지역과 정책 연계형 2종 지역에서 정밀한 수익환원 모델과 기대이용가치 적용 기준이 중요해지고 있습니다. 실무 전략은 자치구 맞춤형이어야 하며, 도시계획과 정책이 평가가치에 미치는 영향력을 정확히 반영해야 합니다.