목차 :
●준주거지역 부동산의 도시계획상 개념과 기능
●서울 주요 사례 분석: 성동구, 마포구, 용산구
●도시계획과 연계된 제도 및 정책 흐름
서울의 도시계획은 기능별 토지이용을 정교하게 구분하여 공간의 효율적 배분과 도시의 지속 가능한 성장을 도모합니다. 그 중심에는 복합적 기능을 수행할 수 있는 ‘준주거지역’이 있으며, 이는 주거와 상업 기능이 혼합된 형태로 도시의 자족성과 다양성을 동시에 확보하는 데 중요한 역할을 하고 있습니다. 특히 서울은 역세권, 도심지, 저층 주거지 주변 등 다양한 입지에서 준주거지역을 전략적으로 지정하고 있으며, 각 자치구별 사례를 통해 도시계획의 방향성과 정책 흐름을 명확히 이해할 수 있습니다.
준주거지역 부동산의 도시계획상 개념과 기능
준주거지역 부동산은 주거용도 외에도 일정 수준의 상업 및 업무 기능을 허용하는 용도지역으로, 도시계획에서 일반주거지역과 상업지역 사이의 ‘완충지대’ 역할을 수행합니다. 법적으로는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설, 숙박시설, 의료시설, 문화시설 등이 복합적으로 입지 할 수 있는 지역으로, 도심 기능을 분산시키고 주거지의 자족 기능을 강화하는 것이 주요 목적입니다.
건폐율은 일반적으로 60%, 용적률은 최대 400%까지 허용되며, 이로 인해 중층 이상의 복합건물 개발이 가능해져 도시의 입체적 공간 활용이 가능해집니다. 준주거지역의 가장 큰 특징은 상업성을 일부 인정하면서도 주거환경을 크게 해치지 않는 수준의 혼합 용도 개발을 장려한다는 점입니다.
서울시는 도시기본계획과 생활권계획에 따라 준주거지역을 전략적으로 배치하고 있으며, 특히 역세권 고밀도개발, 저층주거지 정비, 중소형 주택 공급 확대 정책과 밀접하게 연계되어 있습니다. 또한 도시재생 뉴딜사업, 역세권 청년주택 사업 등 주요 공공정책에서도 준주거지역이 우선 대상지로 선정되는 경우가 많습니다.
서울 주요 사례 분석: 성동구, 마포구, 용산구
성동구 성수동은 대표적인 준공업지역이 준주거지역으로 전환된 사례로, 서울의 도시계획이 어떻게 유연하게 대응하고 있는지를 보여주는 핵심 사례입니다. 성수동은 과거 공장 밀집지였으나, 서울숲 개발과 함께 주거·문화·상업 기능이 혼합된 도시재생 지역으로 변모했습니다. 이 과정에서 일부 구역이 준주거지역으로 지정되어, 고급 오피스텔, 디자인 스튜디오, 식음료 브랜드가 입점한 복합공간으로 탈바꿈했습니다.
마포구 공덕동은 서울시 역세권 고밀도 개발 시범사업의 대표 구역으로, 5개 노선이 지나는 공덕역 인근 준주거지역이 대상지로 선정되어 민간사업자와 서울시 간 협업 개발이 이뤄졌습니다. 해당 지역은 기존의 저층 주거지를 철거하고, 오피스텔과 생활형 숙박시설, 소형 오피스, 근린상가가 혼합된 복합건물이 들어서며 도시 기능이 크게 강화되었습니다. 특히 지구단위계획이 수립되어 건축계획 및 가로정비까지 일괄 추진된 것이 특징입니다.
용산구 한강로 일대는 용산정비창 개발, 미군기지 반환, 수변도시 조성 등의 서울 대개발 프로젝트와 맞물려 일부 구간이 준주거지역으로 재편되고 있습니다. 이 지역은 준주거지역 특성상 주거와 업무, 상업이 복합되는 고밀도 지구단위계획이 수립되었으며, KTX, GTX-A 등 교통 인프라와 연계되어 서울 도시축의 중심축으로 성장하고 있습니다.
이러한 사례들은 서울시의 도시계획이 단순한 토지이용 규제에 그치지 않고, 용도지역의 기능을 유연하게 해석하고 도시환경 개선과 정책 목적을 동시에 달성하고자 하는 방향으로 진화하고 있음을 보여줍니다.
도시계획과 연계된 제도 및 정책 흐름
서울시의 준주거지역 정책은 단순한 개발허용을 넘어, 도시 구조 재편과 사회적 수요 대응이라는 두 가지 목표를 중심으로 설계되고 있습니다. 대표적인 제도로는 다음과 같은 것들이 있습니다.
1. 역세권 고밀도 개발: 준주거지역은 역세권 중심부에 배치되어 주택 공급과 상업 활성화의 중심 역할을 합니다. 특히 공공기여를 조건으로 용적률 상향, 층수 완화 등의 인센티브가 제공되며, 청년주택 및 장기전세주택 사업과 연계되어 있습니다.
2. 지구단위계획 수립 및 변경: 서울시는 준주거지역 내 건축물의 용도, 규모, 형태 등을 세부적으로 관리하기 위해 지구단위계획을 수립하거나 기존 계획을 탄력적으로 변경하고 있습니다. 이를 통해 기반시설과 연계된 종합 개발이 가능해지며, 토지주 입장에서도 개발 유인 효과가 큽니다.
3. 사전컨설팅 제도: 서울시와 SH공사 등은 민간사업자를 대상으로 사전컨설팅을 제공하여, 준주거지역 내에서 개발 가능성 및 도시계획 부합 여부를 사전에 진단하고 있습니다. 이를 통해 사업 리스크를 최소화하고, 정책 방향에 부합하는 개발이 촉진됩니다.
4. 생활권 계획 및 저층주거지 관리계획: 중랑구, 동대문구, 은평구 등에서는 준주거지역을 중심으로 저층주거지 보전과 개발 사이의 균형을 맞추기 위한 관리계획이 병행되고 있습니다. 이는 도심 고밀도와 저밀 보존의 접점에서 중요한 역할을 합니다.
준주거지역은 도시계획상 전략적으로 설계된 복합 기능 용도지역으로, 서울의 역세권 활성화, 주거복지 확대, 자족적 생활권 형성 등 다양한 정책 목표와 긴밀하게 연결되어 있습니다. 성동구, 마포구, 용산구 등 대표 사례를 통해 알 수 있듯이, 서울시는 지역 특성과 정책 목적에 따라 준주거지역을 정교하게 배치하고 있으며, 이에 따라 부동산 가치와 개발 가능성도 크게 달라집니다. 투자자와 실무자는 준주거지역의 유연성과 정책 연계 구조를 깊이 이해한 후 개발 방향을 설계해야 하며, 도시계획과 용도지역의 해석 능력이 실질적인 경쟁력으로 작용하는 시대입니다.