목차 :
●준주거지역의 부동산 용도 특성과 법적 기반
●2024~2025 정책 흐름과 평가에의 반영
●실무 감정평가 시 접근 전략
감정평가사에게 서울시의 '준주거지역'은 단순한 용도 분석을 넘어, 도시계획, 정책, 수익성, 개발 가능성 등 복합적 요소를 평가해야 하는 중요한 지역입니다. 특히 준주거지역은 주거와 상업 기능이 혼합되어 개발 유연성이 높고, 역세권 중심의 고밀개발 정책과 맞물려 실무에서 가장 빈번히 다루는 용도지역 중 하나입니다. 본문에서는 감정평가사 실무자 관점에서 서울시 준주거지역의 용도적 특성, 최신 정책 흐름, 실제 평가 시 고려해야 할 항목들을 구체적으로 정리합니다.
1. 준주거지역의 부동산 용도 특성과 법적 기반
준주거지역 부동산은 국토계획법상 ‘주거를 주용도로 하되 일부 상업·업무 기능이 허용되는 지역’으로 정의되며, 제1·2종 일반주거지역보다 높은 용적률과 층수 제한을 허용합니다. 서울시 기준으로는 평균 용적률 300%, 건폐율 60% 이내이며, 지구단위계획 수립 시 400% 이상까지 인센티브 적용이 가능합니다.
주요 법적 특성:
- 주거·근린생활시설·상업시설 혼합 가능
- 도시형 생활주택, 오피스텔, 상가주택 모두 개발 가능
- 층수제한 일반적으로 7~15층, 지구단위계획에 따라 상이
감정평가 적용 시 포인트:
- 평가 대상의 실제 이용 용도(주거 위주인지, 상업비율이 높은지 등)를 기준으로 법적 용도와 비교
- 상층부 주거, 하층부 상가 구성 시 층별 수익구조에 따라 수익환원 적용 방식 다르게 설정
- 도시계획적 제한(지구단위계획 내 특수 규정 등)까지 포함한 법적 효용 판단 필요
서울의 준주거지역은 상업지역과 주거지역 사이의 ‘전이 구간’으로 활용되는 경우가 많아, 인근 상업지 대비 저렴한 가격에 높은 개발 유연성을 제공함으로써 평가 가치를 높이는 요소가 됩니다.
2. 2024~2025 정책 흐름과 평가에의 반영
2024년 기준 서울시는 역세권 고밀개발을 적극 유도하며, 준주거지역을 주택공급과 복합개발의 핵심 공간으로 지정하고 있습니다. 이와 관련된 정책은 감정평가사의 토지평가, 개발이익 환원율 산정, 비교사례 보정 등에 직접적인 영향을 미칩니다.
정책 흐름 요약:
- 역세권 350m 범위 내 준주거 지정 확대: 마포구, 성동구, 은평구 등 역세권 중심으로 일반주거 → 준주거 변경 사례 다수
- 공공기여형 용적률 인센티브: 기반시설 제공, 임대주택 포함 등 조건으로 최대 용적률 500%까지 허용
- 지구단위계획 완화: 혼합용도 구성 자유도 확대, 단지형 개발 유도
- 공공기관 협업개발 사례 증가: SH공사, 서울교통공사 등이 보유한 역세권 부지의 준주거 복합개발 활성화
평가 시 고려사항:
- 정책 수혜 가능성이 있는 지역(예: 역세권 인접, 재정비 예정지)은 ‘잠재 가치’ 고려 가능
- 용도지역 변경 이력 및 계획 존재 시 ‘장래 개발 가능성 보정률’ 적용
- 공공기여 조건 반영 시 순수 수익률 감소 가능성까지 고려한 보수적 접근 필요
예를 들어, 강북구 미아동의 경우 일반주거지역이 최근 준주거로 전환되며 평가가액 상승 사례가 보고되었고, 감정평가사는 이 변화가 시세에 어떻게 반영되고 있는지 거래사례 기준으로 명확히 제시해야 합니다.
3. 실무 감정평가 시 접근 전략
서울시 준주거지역은 수익형 자산 구성이 가능하므로, 감정평가 시 단순 비교방식보다는 수익환원법 또는 개발가치 환산 방식이 권장됩니다. 특히 복합용도 구성 시에는 각 용도별 수익구조를 분리 분석하고, 도시계획과 법적 조건을 통합적으로 고려해야 합니다.
실무 접근 전략:
① 수익모델별 환원율 분리: 상가(5~7%), 주거(4~5%) 등 용도별 수익률 적용
② 전용률·공용률 분석: 오피스텔 등은 전용률이 낮기 때문에 수익성 분석 시 조정 필요
③ 층별 구성 영향 분석: 저층 상업시설의 공실률, 임대료 수준 등 시장자료 반영
④ 유사 거래사례의 보정계수 적용: 지가상승률, 용도지역 차이, 지구단위계획 여부 등 보정항목 구체화
주의사항:
- 동일 준주거지역이라도 자치구별, 심지어 단지별로 지구단위계획 차이가 큼
- 도시계획 미반영 상태에서 용적률 또는 층수 제한 등을 간과할 경우 과대평가 우려
- 개발이 어려운 노후 필지, 협소 필지, 공공기여 과중 지역 등은 실현 가능성 낮음
예를 들어, 은평구 불광동의 경우 지구단위계획에 따라 주거비율이 80%로 제한되어 있어, 상업용 도로 전환 가능한 면적이 좁고, 이에 따른 수익성도 낮은 편입니다. 감정평가사는 해당 지침을 정확히 해석하여 수익모델을 구성해야 합니다.
감정평가사에게 서울시 준주거지역은 정책 변화, 도시계획 조건, 수익모델 다양성 등 다양한 평가 요소가 복합적으로 작용하는 고난도 평가 대상입니다. 2024~2025년 서울시의 도시구조 재편 방향과 용도지역 정책을 종합적으로 반영하여, 단순 토지가격 분석을 넘는 정밀한 수익환원, 개발가능성 평가가 요구됩니다. 실무에서는 지구단위계획, 역세권 정책자료, 인허가 현황 등을 통합 검토하고, 도시계획 해석 능력과 법규 적용 정확성까지 겸비한 고도화된 평가 전략이 필요합니다. 이는 감정평가사의 전문성과 공공신뢰를 높이는 핵심 요소이기도 합니다.