목차 :
●준주거 장점 1: 주거와 상업이 가능한 유연한 개발 허용
●장점 2: 임대 수익 및 자산가치 상승의 균형
●단점: 부동산 지역 간 편차와 규제
서울시의 준주거지역은 주거와 상업 기능이 동시에 허용되는 복합 용도지역으로, 도시계획의 유연성과 투자 수익성 측면에서 점점 더 주목받고 있습니다. 특히 25개 자치구 전역에서 준주거지역은 역세권, 간선도로변, 저층주거지 일대에 전략적으로 배치되어 있으며, 투자자 입장에서는 수익형 부동산 개발과 안정적인 자산 운용이 모두 가능한 유망 대상지로 여겨집니다. 그러나 모든 지역이 동일한 조건을 갖고 있는 것은 아니며, 투자 전에는 장단점을 정확히 분석할 필요가 있습니다.
준주거 장점 1: 주거와 상업이 가능한 유연한 개발 허용
준주거지역은 일반주거지역보다 훨씬 다양한 건축물의 용도가 허용됩니다. 주택(단독, 다세대, 연립)은 물론, 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설, 숙박시설까지 입지가 가능하며, 일부 경우에는 학원, 병원, 문화시설까지 건축이 가능합니다. 이는 한 필지에서 다양한 임대 수익원이 발생할 수 있다는 의미로, 투자자 입장에서는 리스크 분산 효과가 매우 크다고 할 수 있습니다.
서울시 25개 자치구 대부분에서 준주거지역은 역세권을 중심으로 형성되어 있어 개발 밀도 역시 높습니다. 용적률은 통상 200~400%까지 허용되며, 건폐율도 60% 수준으로 확보되어 있어 중층 이상의 복합건물 개발이 가능합니다. 특히 마포구, 용산구, 성동구, 성북구, 송파구 등은 역세권 활성화 정책과 맞물려 준주거지역 개발이 집중되고 있으며, 이로 인해 개발 후 자산가치 상승이 기대되는 지역들입니다.
또한 정책적으로도 준주거지역은 저층주거지 정비, 역세권 고밀도 개발, 청년주택 사업, 소규모 재건축 등 다양한 시범사업의 대상이 되고 있어 민간 자본 유입과 공공지원이 동시에 가능한 구조를 형성하고 있습니다. 이는 도시계획과 투자 전략을 함께 고려해야 하는 대표적인 사례로 볼 수 있습니다.
장점 2: 임대 수익 및 자산가치 상승의 균형
준주거지역은 상업지역보다는 안정적인 주거수요를 갖고 있으면서도, 일반주거지역보다는 수익형 자산 운용에 유리하다는 특징이 있습니다. 즉, 안정성과 수익성이라는 두 마리 토끼를 모두 추구할 수 있다는 점에서 중장기 투자에 특히 적합합니다.
서울시 자치구별 사례를 보면, 강서구 등촌동, 중랑구 중화동, 구로구 구로동 등은 중소형 오피스텔이나 도시형 생활주택 위주의 공급이 활발하며, 근린생활시설과 함께 복합 건축으로 구성된 건물이 많습니다. 이러한 구조는 동일 부지에서 월세 수익과 점포 임대수익을 동시에 창출할 수 있는 장점이 있으며, 공실률도 낮은 편에 속합니다.
또한 준주거지역 내 건물은 다가구 및 상가주택 형태로 활용이 가능해, 주택임대사업자나 고정 임대 수익을 목표로 하는 투자자에게는 안정적 수익 기반이 됩니다. 마포구 공덕동, 성동구 금호동 등과 같은 도심 인접 지역은 직주근접 수요가 꾸준하기 때문에, 임대료 상승 여지도 높고 장기적인 자산 가치 상승이 동반될 가능성이 큽니다.
최근에는 감정평가 시에도 준주거지역의 개발 가능성과 수익 구조가 적극 반영되어 평가 기준이 상향되는 추세입니다. 이는 금융권 담보대출 심사에서도 유리하게 작용하며, 실질적인 투자 확대를 이끌어내는 요소 중 하나입니다.
단점: 부동산 지역 간 편차와 규제 변수 존재
그러나 모든 준주거지역이 동일한 투자 매력을 갖는 것은 아닙니다. 지역별 개발 밀도, 기반시설 수준, 인근 상권과의 연계성, 교통 접근성 등 다양한 요소에 따라 수익률과 자산 가치의 편차가 발생할 수 있습니다.
예를 들어 동작구, 금천구, 도봉구 일부 지역의 경우 준주거지역으로 지정되어 있음에도 불구하고, 수요 기반이 약하거나 상권 활성화가 더디게 진행되어 개발이 지체되거나 임대료가 정체되는 사례가 있습니다. 또한 일부 자치구는 도로 폭 기준이나 주차장 설치 기준, 일조권 제한 등의 도시관리계획 조건이 엄격하여, 실질적으로 활용 가능한 용적률이 감소하는 경우도 많습니다.
정비사업과 연계되지 않은 준주거지역의 경우에는 인허가 절차가 길어지거나, 민원 발생으로 사업성이 악화되는 위험도 있습니다. 특히 준주거지역에서 복합건물을 지을 경우 주거와 상업의 비율을 적절히 조절해야 하며, 이는 설계 단계부터 정밀한 검토를 필요로 합니다. 이에 따라 개발비용이 증가하거나 예상보다 낮은 임대수익으로 이어지는 경우도 발생할 수 있습니다.
또한 서울시는 2024년 이후 역세권 개발에 대해 용도지역 조정을 통한 고밀도 개발을 제한적으로 허용하겠다는 입장을 내놓은 바 있으며, 이는 일부 준주거지역의 용도변경 기대심리를 약화시킬 수 있습니다. 이처럼 정책 방향과 도시계획 변경은 장점이 되기도 하지만, 투자자 입장에서는 리스크로 작용할 수 있다는 점을 염두에 둬야 합니다.
서울시 25개 자치구에 고르게 분포된 준주거지역은 주거와 상업 기능을 유연하게 활용할 수 있는 투자대상지로서 매우 큰 잠재력을 갖고 있습니다. 용도지역의 특성을 이해하고, 지역별 도시계획과 정책 방향을 종합적으로 분석한다면 장기적인 자산 운용과 안정적인 수익 창출이 가능합니다. 다만 지역 간 수요 편차, 인허가 조건, 정책 변동 가능성 등을 종합적으로 고려해야 하며, 실수요 기반과 미래 개발성 분석을 통한 선별적 접근이 중요합니다.