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서울은 인구밀도와 지가가 매우 높은 도시로, 개발 여력이 남은 토지가 제한적이다. 이에 따라 도시계획의 효율성과 지속가능성을 확보하기 위해서는 남은 토지의 활용 가치를 정밀하게 평가하고, 적정한 공간배치를 계획하는 것이 중요하다. 2040 서울도시기본계획은 이러한 판단을 뒷받침하기 위해 ‘토지적성평가’를 실시하고 있으며, 이는 서울의 미래 공간구조 설정의 핵심 기준으로 작용하고 있다. 본 글에서는 서울의 토지적성평가의 목적과 분석 기준, 그리고 평가 결과의 활용 방향을 소개한다.
1. 토지적성평가란 무엇인가 – 도시의 잠재력을 측정하는 도구
토지적성평가는 단순히 땅이 있는가 없는가를 보는 것이 아니라, 토지가 도시 공간에서 얼마나 적절하게 활용될 수 있는지를 입체적으로 분석하는 절차다.
- 입지조건 분석: 경사, 고도, 하천 인접 여부 등 물리적 조건
- 환경적 민감도: 생태보전 필요성, 녹지축 포함 여부 등
- 기반시설 접근성: 교통, 상하수도, 전기 등 도시 인프라 수용 가능성
- 계획 연계성: 기존 도시계획과의 정합성 여부
- 재해 취약성: 침수, 사면붕괴, 단층 등 위험요소 포함 여부
이러한 항목들은 GIS(공간정보시스템) 기반으로 수치화되며, 토지마다 적성등급(예: 1~5등급)이 부여되어 도시계획의 기준자료로 활용된다.
2. 서울의 토지적성평가 기준과 2040 서울도시기본계획
서울시는 2040 서울도시기본계획 수립을 위해 5대 항목을 중심으로 약 350여 개의 세부 평가요소를 종합 분석했다.
평가 주요 항목:
- 물리적 입지조건: 경사도, 고도, 하천 인접도
- 환경 민감도: 자연녹지, 생태축, 조망권
- 사회적 수용성: 토지이용현황, 거주민 밀집도
- 기반시설 인접도: 대중교통망, 도로접근성, 전력/통신망 등
- 재해 및 안전도: 침수이력, 지반 안정성 등
결과 요약:
- 전체 평가 대상 면적 중 약 22%가 고적성지(1~2등급)로 나타남
- 주요 고적성지는 창동·상계, 마곡, 수서, 가산, 천호 등 광역중심 후보지 인근
- 북한산, 관악산, 한강변 생태축 인접지역 등은 저적성지(4~5등급)로 개발 제한 필요
- 재해취약지와 중첩되는 일부 도심저지대, 개발 회피 필요성 확인됨
이러한 결과는 서울이 앞으로 어디를 개발하고, 어디를 보호할 것인지에 대한 공간전략의 과학적 근거가 된다.
3. 토지적성평가의 서울도시계획 활용 방향
서울시는 토지적성평가를 단순한 데이터로 끝내지 않고, 다음과 같은 도시계획 정책의 기준으로 적극 활용하고 있다.
- 광역중심 및 자족생활권 입지 선정: 고적성지 중심으로 중심기능 유치
- 토지이용계획 고도화: 기존 용도지역의 합리적 조정과 재정비
- 재해예방형 도시설계: 저적성지를 기반으로 침수, 붕괴 등 사전 대응
- 환경보전구역 확정: 생태적으로 민감한 지역의 개발 행위 제한
- 주택공급 전략 수립: 고적성지에 공공주택 및 복합시설 우선 배치
이처럼 서울의 토지적성평가는 단순한 평가표를 넘어서, 도시의 미래 성장과 환경보전, 재난안전의 균형을 이루는 통합계획 수단으로 진화하고 있다.
결론: 서울의 미래는 땅 위에서 결정된다
2040 서울도시기본계획은 도시의 성장을 무분별한 개발이 아닌, 토지 적성에 기반한 과학적 계획을 통해 구현하고자 한다. 어떤 땅을 지키고, 어떤 땅에 사람을 더할 것인가에 대한 판단은 곧 서울의 경쟁력, 지속가능성, 회복력을 결정짓는 열쇠가 될 것이다. 서울은 이제 땅을 보는 시선을 바꾸고 있다. 양이 아닌 질, 그것이 서울의 미래다.
