목차 :
●1종 일반주거지역 부동산의 특성
●2종 일반주거지역의 실무 전략
●3종 일반주거지역의 개발성과 유의점
서울의 재개발 사업은 주거지역의 용도구조와 밀접하게 연관되어 있습니다. 특히 일반주거지역 1종부터 3종까지의 구분은 건축 가능 범위, 용적률, 사업성, 인허가 절차에 큰 영향을 미칩니다. 재개발 실무자에게 있어 이들 용도지역에 대한 정확한 이해는 성공적인 사업 기획과 수익성 확보의 핵심이 됩니다. 본 글에서는 서울시 주거지역의 법적 구조와 1종~3종 일반주거지역의 특성을 정리하고, 실무적으로 어떤 전략이 필요한지를 종합적으로 안내합니다.
1. 1종 일반주거지역 부동산의 특성
1종 일반주거지역은 서울에서 가장 낮은 밀도를 허용하는 일반주거지역으로, 단독주택과 다세대주택 등 저층 건축물이 주로 위치한 구역입니다. 건폐율은 60% 이하, 용적률은 200% (시행령) 수준이며, 층수 제한도 많아 고층 개발이 어려운 구조입니다. 이로 인해 재개발 사업 추진 시 용적률이 제한되며, 수익성 확보에 한계가 있습니다.
서울 강북권 및 동북권, 관악구 일부 구역 등 노후 저층주거지가 많은 지역은 대부분 1종 또는 2종으로 구성돼 있어 정비사업이 활발하지 못한 경우가 많습니다. 특히 1종 지역은 기반시설 확보, 도로 폭, 주차장 등 인프라가 부족하여 도시계획심의에서 제약을 받기 쉽습니다. 정비구역 지정 이전부터 기반시설 확보계획과 지구단위계획 연계 전략이 필요합니다.
감정평가 측면에서는 현 상태를 기준으로 한 가치 산정이 일반적이며, 용도상향 가능성이나 기대이용 반영이 매우 제한적입니다. 재개발 실무자 입장에서는 장기적인 관점에서 공공참여형 정비사업(예: 모아타운, 공공 재개발) 등을 고려해야 사업 추진이 가능합니다.
2. 2종 일반주거지역의 실무 전략
2종 일반주거지역은 중밀도의 주거지역으로, 건폐율 60%, 용적률은 보통 250% (시행령)까지 허용됩니다. 다세대, 연립, 소형 공동주택 등이 주로 들어서 있으며, 일부 지역은 중층 아파트 개발이 가능한 수준의 밀도를 가지고 있습니다. 재개발 사업에서는 실현 가능성과 수익성의 균형을 고려한 기획이 가능한 용도지역입니다.
서울에서는 양천구, 은평구, 성북구, 관악구, 중랑구 등의 다세대 밀집 지역이 2종 일반주거지역에 해당되며, 정비예정구역으로 지정된 곳도 상당수 포함됩니다. 특히 역세권 및 도로변은 지구단위계획을 통해 3종으로 상향 가능성이 있어 개발 기대감이 높은 지역입니다.
실무적으로는 정비계획 수립 시 초기 단계부터 '기반시설 확보 방안'과 '용도상향 시나리오'를 병행해 수립하는 것이 중요합니다. 서울시는 최근 2종 일반주거지역 일부를 대상으로 한 ‘주거지 재편 가이드라인’을 발표했으며, 이로 인해 향후 사업성 향상이 기대되는 지역이 늘고 있습니다.
감정평가 시에는 개발 후 가치와 현재 가치를 비교해 기대이익 반영이 가능하며, 비교사례 선정 시 유사 용도구역 및 정비구역 내의 유사 입지를 적극 활용해야 합니다. 이때 사업성 분석(수익률, 분양가, 용적률 인센티브 적용 가능성 등)을 동반한 평가가 실무적으로 유리합니다.
3. 3종 일반주거지역의 개발성과 유의점
3종 일반주거지역은 고밀도 주거개발이 가능한 지역으로, 건폐율은 50%, 용적률은 300%(시행령)까지 허용됩니다. 중·고층 아파트 및 복합 주거시설 개발이 가능하여, 가장 활발하게 재개발·재건축이 이루어지는 구역입니다. 서울에서는 강서구, 동작구, 관악구, 노원구 등의 역세권과 중심가로변에 주로 분포돼 있습니다.
3종 지역은 기본적으로 사업성이 뛰어나며, 민간 정비사업 참여가 활발합니다. 특히 서울시는 2024년부터 정비계획 수립 시 공공기여 요건을 충족하는 조건으로 용적률 인센티브를 확대하고 있어, 재개발 실무자에게 유리한 구조입니다. 예컨대 일부 역세권은 지구단위계획에 따라 준주거지역으로 상향이 가능하며, 이는 용적률 400% 이상 적용도 가능케 합니다.
다만, 고밀 개발을 전제로 한 만큼, 주차장 확보, 교통영향평가, 교육시설 수용능력 등의 문제로 인허가 심의 과정이 까다로워지는 단점도 존재합니다. 따라서 초기 정비계획 단계부터 인프라 수용성 검토와 주민 동의율 확보 전략이 중요합니다.
감정평가 실무에서는 수익환원법, 개발이익환산법 등 다양한 방식으로 시산가액을 추정할 수 있으며, 개발 직후 시장가치를 반영한 사례기준 접근이 효과적입니다. 최근에는 AI 기반 토지이용 분석 시스템을 활용한 정밀한 개발가치 예측이 늘고 있으며, 재개발 실무자도 이러한 기법을 병행해 전략을 수립하는 것이 유리합니다.
결론:
서울의 재개발 사업에서 일반주거지역의 1종~3종 구조는 단순한 행정구분이 아닌, 실질적인 사업성과 실행 가능성에 직결되는 요소입니다. 1종은 공공참여가 필요한 보존지역, 2종은 중밀 개발전략 구상지, 3종은 고수익 개발지역으로 해석할 수 있으며, 각기 다른 전략과 인허가 접근이 필요합니다. 실무자라면 해당 지역의 도시계획 조건, 주민의 수용성, 기반시설 수용 가능성 등을 종합 분석해 맞춤형 정비전략을 수립해야 하며, 이는 감정평가와 개발 타당성 검토 단계에서도 핵심 기준으로 작용합니다.