목차 :
●1종 일반주거지역 – 저밀도 부동산
●2종 일반주거지역 – 중밀 개발 가능성 존재
●3종 일반주거지역 – 고밀 개발 허용, 사업성 최고
서울시 일반주거지역은 도시계획의 근간을 이루는 핵심 용도지역으로, 1종·2종·3종으로 세분화되어 있습니다. 각 지역은 허용되는 건축물, 층수, 용적률, 기반시설 조건 등에 따라 사업성에 큰 차이를 보이며, 감정평가 및 도시계획 컨설팅 실무에서도 이에 따른 정밀한 분석이 요구됩니다. 본 글에서는 일반주거지역의 구분 기준과 각 종별 사업성 차이를 구조적으로 비교하고, 실무에서 반드시 고려해야 할 규제 요소와 수익성 판단 기준을 제시합니다.
1. 1종 일반주거지역 – 저밀도 부동산
1종 일반주거지역은 도시 내 저층 단독주택 중심지로 구성되며, 건폐율은 60% 이하, 용적률은 최대 100~130% 수준으로 매우 제한적입니다. 서울시에서는 1종 일반주거지역을 주로 환경보전이 필요한 지역이나, 경관지구, 고도제한구역 등에 지정하고 있어 개발 여건이 열악합니다.
이 지역에서는 단독주택, 다가구주택 정도만 신축이 가능하며, 공동주택이나 다세대주택은 원칙적으로 불가능하거나 매우 제한적입니다. 개발사업 시 연면적 확보가 어려워 경제성이 낮으며, 주민 동의율 확보도 어렵기 때문에 정비사업 추진율이 매우 낮습니다.
감정평가에서는 기대이용 반영이 어렵고, 현재 이용 상태 또는 유사 지역 사례 중심으로 시산가액을 산정하게 됩니다. 특히, 투자 목적보다 보유·상속·임대 등의 보존 중심 전략이 요구됩니다. 일부 자치구에서는 공공주택이나 공공기여형 개발을 조건으로 부분 완화가 가능하나, 심의 통과가 쉽지 않습니다.
따라서 실무자는 사업성보다는 장기적 활용 가능성, 공공정책과의 연계 가능성, 리모델링 중심의 전략을 고려해야 하며, 정비보다는 관리 중심의 컨설팅이 필요합니다.
2. 2종 일반주거지역 – 중밀 개발 가능성 존재
2종 일반주거지역은 중밀도의 다세대 및 중층 아파트 건축이 가능한 지역으로, 건폐율 60%, 용적률 150~200%까지 허용됩니다. 1종과 달리 다세대 및 공동주택 건축이 가능해 개발 수익성이 일정 수준 확보되며, 가로주택정비사업, 모아타운, 공공 재개발 등 다양한 정비사업 수단의 대상이 됩니다.
서울시에서는 동작구, 관악구, 성북구, 은평구, 중랑구 등 다세대 밀집 지역에 2종 일반주거지역이 집중되어 있으며, 일부는 지구단위계획을 통해 3종 또는 준주거지역으로의 전환이 검토되고 있습니다. 특히 역세권이나 도로변 등 기반시설이 우수한 지역은 정비계획 수립 시 인센티브 적용이 가능합니다.
감정평가 시에는 현 이용가치와 함께 기대이용가치도 부분 반영될 수 있으며, 수익환원법, 개발이익 환산법 등의 복합적 접근이 이루어집니다. 특히 용도지역 변경 또는 용적률 상향이 가능한 지역의 경우, 사업 전후 가치 차이를 적극 반영할 수 있습니다.
컨설팅 실무에서는 사업 타당성 분석, 주민 협의 전략, 지자체 개발기준 분석 등 다면적 검토가 필요하며, 도심형 소규모 개발의 대표 사례로 꼽힙니다. 수익성은 위치, 도로 조건, 심의 요건 충족 여부에 따라 큰 편차를 보이므로 정밀한 현장분석이 필수입니다.
부동산 매매 거래 시에는 이런 매물은 리모델링 후 임대 수익을 올리거나, 장기간 보유 후 정비사업 재건축 전략으로 수익 접근 방법도 가능하다고 생각합니다.
3. 3종 일반주거지역 – 고밀 개발 허용, 사업성 최고
3종 일반주거지역은 고층 공동주택과 복합건축이 가능한 용도지역으로, 건폐율 60%, 용적률은 최대 250~300%까지 적용됩니다. 서울시에서는 재개발·재건축이 가장 활발하게 이뤄지는 지역이며, 민간 정비사업 유치가 쉬운 대표적 고수익 구역입니다.
대표적인 자치구로는 강서구, 동작구, 양천구, 성동구, 금천구 등이 있으며, 역세권과 중심가로 주변 지역이 3종으로 분류되어 있습니다. 일부 지역은 지구단위계획을 통해 준주거지역 또는 일반상업지역으로 상향되기도 하며, 이 경우 용적률은 400% 이상까지 확대될 수 있습니다.
감정평가에서는 분양수익 접근법을 통한 기대이익 반영이 일반적이며, 투자 목적의 수요도 높아 시세 기반 접근과 수익환원법을 병행 적용합니다. 용도지역 변경 가능성이 없더라도, 높은 사업성 자체가 시산가액에 반영되어 감정가를 끌어올립니다.
컨설팅에서는 사업 타이밍, 공공기여 인센티브 활용, 주민동의율 확보 전략이 핵심입니다. 단점은 인허가 심의 과정이 복잡하고, 기반시설(도로, 학교, 공원 등) 확보 부담이 존재한다는 점이며, 이로 인해 프로젝트 리스크도 함께 고려돼야 합니다.
3종 일반주거지역은 자본 회전이 빠르고, 고밀 개발이 가능해 수익성이 매우 뛰어난 대신, 규제에 대한 이해도가 높아야 하고, 사업기간 예측력과 정책 흐름 분석 능력이 요구됩니다.
결론:
일반주거지역은 1종, 2종, 3종으로 세분화되며, 각 지역은 개발 가능성과 사업성이 뚜렷하게 다릅니다. 1종은 보존 중심, 2종은 중밀도 정비 사업 가능, 3종은 고밀 민간개발 허용이라는 틀 안에서 각기 다른 전략이 요구됩니다. 감정평가와 컨설팅 실무에서는 해당 용도지역의 도시계획 조건, 인허가 가능성, 수익환원 조건 등을 종합 분석해 최적의 접근이 필요하며, 이는 투자 타당성 분석의 기본이자 성공적인 정비전략의 출발점이 됩니다.