목차 :
●1종 전용주거지역의 구조와 개발 한계
●2종 전용주거지역의 정책 변화와 실무 적용
●부동산 실무자 관점에서 본 전용주거지역 컨설팅
전용주거지역은 서울의 도시계획에서 가장 엄격한 개발 제한이 적용되는 용도지역 중 하나로, 주거 환경 보전과 저층 단독주택 위주의 도시 경관 유지에 목적을 두고 있습니다. 특히 1종 및 2종 전용주거지역은 아파트나 다세대주택의 신축이 제한되며, 용적률·건폐율·층수 등 모든 개발 요소가 강하게 규제됩니다. 이러한 특성으로 인해 감정평가, 도시계획 컨설팅, 정비사업 기획 등 실무 전반에서 특별한 접근이 요구됩니다. 본 글에서는 전용주거지역의 개발제한 구조를 상세히 분석하고, 실무자들이 반드시 이해해야 할 핵심 요소들을 정리합니다.
1. 1종 전용주거지역의 구조와 개발 한계
1종 전용주거지역은 서울시 도시계획상 가장 강한 개발 규제를 받는 주거지역으로, 주로 단독주택이나 연립주택만 허용됩니다. 건폐율은 50% 이하, 용적률은 약 100% 수준이며, 층수 제한도 2층 이하 또는 최고 3층까지로 제한되는 사례가 많습니다. 이로 인해 재개발, 재건축이 현실적으로 불가능한 경우도 존재하며, 개발 수익을 기대하기 매우 어렵습니다.
서울시에서는 1종 전용주거지역을 도시환경 유지 및 경관 보호, 저밀도 주거지 보존의 필요성에 따라 지정하며, 대개 강남구, 서초구, 용산구, 성북구, 종로구 일부 지역 등 고급 단독주택지가 해당됩니다. 특히 한강변, 북한산 인접 지역, 경관지구 내 구역에서는 고도제한과 더불어 풍수 해석, 일조권, 사생활 보호 등을 근거로 한 도시계획 심의가 강화되고 있습니다.
감정평가 시에는 이 지역의 개발 가능성이 매우 낮다고 판단되므로, 기대이용가치나 수익환원 방식은 거의 활용되지 않으며, 인근 유사 사례를 기준으로 ‘현 이용 상태 기준 평가’가 일반적입니다. 특히 토지의 이용 변경 가능성이 낮은 점을 고려해, 투자자나 사업자 입장에서는 보유 목적보다 상속, 증여, 장기임대 등 비개발적 전략이 우세합니다.
컨설팅 실무에서는 기존 구조물 리모델링, 수직 증축, 2세대 단독주택 허용 등의 부분적인 활용 개선 방안이 주요 전략이 되며, 개발이 아닌 ‘개량’ 중심의 접근이 필요합니다. 서울시는 최근 저층주거지의 기능 강화를 위해 일부 전용주거지역에서 신축규제를 완화하는 ‘단독주택 리뉴얼 가이드라인’을 추진 중이지만, 여전히 대규모 개발에는 부적합한 구역입니다.
2. 2종 전용주거지역의 정책 변화와 실무 적용
2종 전용주거지역은 1종보다 상대적으로 완화된 규제가 적용되지만, 여전히 중층 이상의 공동주택 개발은 제한됩니다. 건폐율은 50~60%, 용적률은 120~150% 수준이며, 층수 제한은 3~4층까지 허용되기도 합니다. 서울의 북부 및 동남권 일부 자치구에 분포돼 있으며, 고급 저층 연립주택이나 다가구 건축이 간헐적으로 존재하는 구조입니다.
최근 서울시는 저밀주거지의 비효율성을 해소하고 주택공급 확대를 위해 2종 전용주거지역의 일부 규제 완화를 추진 중입니다. 대표적으로 ‘2세대 단독주택 허용’, ‘필로티형 주차장 설치 완화’, ‘리모델링 수직 증축 허용’ 등 기능개선 중심의 완화 조치가 확대되고 있으며, 일부 지역에서는 준주거지역 전환 가능성도 검토되고 있습니다.
감정평가 실무에서는 2종 전용주거지역도 개발이 거의 불가능한 지역으로 간주되며, 시장가치 산정 시 기대이용은 거의 반영되지 않습니다. 다만, 신축 리뉴얼 후 장기임대 가능성이나 근린생활시설 병행 사용 등의 소득가치가 평가에 포함될 수 있습니다. 컨설턴트는 이러한 점을 감안해 수익형 리모델링, 임대전환, 노후 건축물 정비 등 소규모 운영 전략을 제시하는 것이 실무적으로 적절합니다.
중장기적으로는 2종 전용주거지역 일부에 대해 기능전환형 지구단위계획 또는 도시재생사업 방식의 개발 시나리오가 검토되고 있으나, 이는 극히 제한적이며 정책 여건에 따라 급변할 수 있는 불확실성이 있습니다. 따라서 단기적 투자는 적합하지 않으며, 장기보유 전략과 소득형 구조 병행 검토가 요구됩니다.
3. 부동산 실무자 관점에서 본 전용주거지역 컨설팅
전용주거지역의 컨설팅은 일반주거지역이나 상업지역과 전혀 다른 접근법이 필요합니다. 용도지역 자체의 제한성이 워낙 크기 때문에, 개발수익성 중심의 전략보다 법적용해석, 행정심의 요건, 미세규제 완화 적용 가능성 등 '제한 속에서의 가능성'을 찾는 방향이 실무의 핵심입니다.
첫째, 기존 건축물의 활용 극대화가 중요합니다. 리모델링, 증개축, 용도변경 범위 내에서 최대한 활용할 수 있는 구조를 제안해야 하며, 이에 대한 사전 행정협의가 필수적입니다. 둘째, 용도지역 변경 가능성 검토입니다. 장기적 도시계획 상향 흐름, 주변 토지 용도, 자치구 도시관리계획 수립 방향 등을 분석하여 ‘중장기 전환 가능성’을 시뮬레이션할 수 있어야 합니다.
셋째, 자산 보존형 전략 제시입니다. 개발이 어려운 대신, 상속세·증여세 절세, 장기임대주택 등록, 공공매입 대상지 분석 등 비개발적 활용전략이 장기 수익성을 유지하는 열쇠가 됩니다. 특히 고령화, 보유세 강화 흐름 속에서 전용주거지역은 ‘보유 전략의 정교화’가 요구되는 지역입니다.
감정평가사는 해당 지역의 정책변화 가능성과 기대이용을 과대평가하지 않도록 주의해야 하며, 컨설턴트는 이를 바탕으로 비개발형 수익모델을 복수로 제시해야 합니다. 단기 시세차익보다는 안정성과 보전성 중심의 리스크 최소화 전략이 핵심입니다.
결론:
1종과 2종 전용주거지역은 서울에서 가장 강력한 개발 제한이 적용되는 구역으로, 일반적인 개발사업 접근이 통하지 않는 특수지역입니다. 실무자들은 이 지역을 '개발의 대상'이 아닌 '관리와 보존의 대상'으로 인식하고, 리모델링, 임대활용, 장기 보유 전략 등 맞춤형 접근이 필요합니다. 도시계획 정책 흐름과 법령 해석을 정밀히 분석하고, 사업자에게 현실적인 대안을 제시할 수 있는 전문성이 전용주거지역 컨설팅의 핵심 역량입니다.