목차 :
●2024년 부동산 서울 용도지역 정책
●자치구별 용도지역 부동산평가 특징
●컨설팅 및 부동산평가 도시계획의 흐름
2024년 현재 서울시는 도시 기능의 고도화, 균형 발전, 산업 구조 전환을 목적으로 용도지역 개편을 본격적으로 시행 중입니다. 이번 변화는 단순한 구획 조정이 아닌, 부동산 가치, 인허가 전략, 감정평가 기준 등 실무 전반에 영향을 미치는 중대한 전환점입니다. 특히 자치구별로 용도지역 구성과 도시계획의 방향이 다르기 때문에, 각 지역별 전략적 분석이 필수입니다. 본 글에서는 서울의 용도지역 변화 흐름과 자치구별 주요 사례, 그리고 감정평가 및 부동산 컨설팅 실무 적용 전략을 종합적으로 정리합니다.
1. 2024년 부동산 서울 용도지역 정책
서울시는 국토계획법 및 도시관리계획 체계를 기반으로 용도지역을 주거, 상업, 공업, 녹지지역으로 분류하고 있습니다. 2024년에는 다음과 같은 방향으로 용도지역 개편이 본격화되고 있습니다.
- ① 상업지역 확대: 역세권 및 주요 거점지역에 일반상업지역, 준주거지역 확대 적용. 테헤란로, 여의도, 용산, 성수 등 주요 지역은 복합개발 중심지로 변화 중입니다.
- ② 준공업지역 정비 및 전환: 준공업지역은 지식산업, 스타트업 중심 업무기능 중심지로 재편. 금천, 구로, 성동구에서 상업지역 또는 준주거지역으로의 용도 전환이 빠르게 진행 중입니다.
- ③ 저밀도 주거지 밀도 상향: 1·2종 일반주거지역의 3종 전환 추진 확대. 특히 역세권 및 재정비지구는 용적률 상향과 층수 완화가 병행되고 있습니다.
- ④ 환경보전지 및 녹지지역 관리 강화: 개발압력이 높은 외곽 녹지지역에 대해 도시 생태축 개념을 반영하여 개발 제한을 강화. 탄소중립형 도시계획 요소도 의무화되고 있습니다.
서울시는 2040 도시기본계획 및 도시재생전략계획에 따라 장기적인 용도지역 재편을 추진 중이며, 연간 수십 건의 도시관리계획 변경이 자치구별로 심의되고 있습니다. 특히 상업화가 가능한 중심지, 산업전환이 필요한 구도심, 개발 유인이 부족한 저밀주거지 등을 중심으로 차별화된 전략이 적용되고 있습니다.
2. 자치구별 용도지역 부동산평가 특징
서울시의 용도지역 개편은 자치구별 도시계획 우선순위에 따라 다르게 진행되며, 감정평가 기준 및 수익성 분석에도 큰 차이를 만듭니다. 2024년 기준으로 주요 자치구별 특징은 다음과 같습니다.
① 성동구 – 준공업지역의 상업화 전환
성동구는 과거 제조업 중심의 준공업지역(성수동 일대)을 일반상업지역으로 단계적 전환하고 있습니다. 서울숲, 성수역 일대를 중심으로 복합개발 허용 범위가 확대되었고, 건축심의 통과율도 상승했습니다. 이로 인해 해당 지역의 감정평가 기준 시 기대이용가치가 반영되고 있으며, 지식산업센터와 상업시설 복합건물 수요도 급증했습니다.
② 금천구 – 산업혁신지구 지정 확대
금천구는 서울시에서 준공업지역 비율이 가장 높습니다. 특히 가산, 독산동 일대는 산업혁신지구로 지정되며 일부 구역은 준주거지역 또는 일반상업지역으로 전환되고 있습니다. 이러한 용도지역 상향은 감정평가상 토지이용계획의 기대이용 항목에서 가치상승 요소로 작용하며, 실제 거래 사례에서도 용도지역 전환지의 단가가 인근 대비 20~30% 높게 형성되고 있습니다.
③ 영등포구 – 문래·당산 일대 복합개발 확대
영등포구 문래동은 기존 철공소 중심의 준공업지역이었으나, 현재는 문화산업 클러스터, 창업지원시설 등과 연계된 복합용도지역으로 변화 중입니다. 일부 구역은 일반상업지역으로 전환되었고, 공공기여 기반시설 확보를 조건으로 고밀 개발도 가능해졌습니다. 이는 감정평가 시 법적용도 외에 기대이용 반영 및 개발가능성 가중치를 높이는 요소로 활용됩니다.
④ 은평·강북구 – 저밀 주거지의 용도 상향
은평구 진관동, 강북구 미아동 등은 기존 1·2종 일반주거지역에서 3종으로의 전환이 진행 중입니다. 이로 인해 용적률 및 층수 제한이 완화되어, 공동주택 개발 사업성이 개선되고 있습니다. 정비예정구역 및 역세권 활성화구역으로 지정된 지역은 추가로 준주거지역으로 변경 가능성이 높아, 향후 감정평가 시 기대이익 반영의 근거가 됩니다.
3. 컨설팅 및 부동산평가 도시계획의 흐름
서울시의 용도지역 개편은 개발사업 타당성 분석, 인허가 가능성 예측, 투자 수익률 분석 등 실무에 직결되는 요소입니다. 실무자는 다음과 같은 전략을 수립해야 합니다.
- ① 도시계획 사전조사: 도시관리계획, 지구단위계획, 공람공고 자료를 통해 해당 필지의 용도지역 변경 가능성, 제한사항, 개발 조건 등을 분석합니다.
- ② 기대이용가치 반영: 용도지역 변경이 확정되지 않았더라도 심의단계이거나 지구단위계획 반영 예정인 경우, 감정평가 시 일부 기대이익을 정량화할 수 있습니다.
- ③ 유사 개발 사례 비교: 동일 자치구 또는 인접 지역에서 용도지역 상향이 진행된 사례를 활용하여 가격 차이, 개발 방식, 공공기여 조건 등을 시뮬레이션합니다.
- ④ 수익성 분석: 용도 전환에 따른 건축물 연면적 증가, 임대료 상승, 분양가 상승 등 시나리오를 설계하여 수익모델을 제시합니다.
- ⑤ 공공기여 리스크 관리: 상향 시 요구되는 기부채납, 기반시설 설치 조건 등을 분석하여 실질 수익률을 정확히 예측해야 합니다.
예를 들어, 일반상업지역으로 상향될 경우 최대 1300%의 용적률이 적용되며, 상업시설·업무시설·주거시설이 복합으로 개발될 수 있습니다. 이는 기존 주거지역 대비 2~3배의 사업 수익성을 가능하게 하지만, 동시에 기부채납 의무가 증가하므로 실질 수익률에 대한 보수적 접근이 요구됩니다.
결론:
2024년 서울의 용도지역 변화는 도시계획의 흐름을 실무적으로 읽을 수 있는 능력을 요구합니다. 자치구별 용도지역 구조는 감정평가, 수익성 분석, 인허가 전략 등 모든 실무의 시작점이며, 특히 용도상향 가능성과 정책 타이밍을 정확히 파악하는 것이 핵심입니다. 향후 5년간 서울의 부동산 개발은 '위치'보다 '용도'가 좌우하게 될 것입니다. 지금은 용도지역을 해석할 수 있는 자가 시장을 주도하는 시대입니다.