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2025년 녹지구역 방향성, 성북구, 실무 변화

by beach888 2025. 7. 5.
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성북구 참새 관련 사진

 

 

 

 

2025년 서울시 도시계획의 핵심 중 하나는 도시 내 녹지구역의 재조정 및 공공적 활용 확대입니다. 이 과정에서 자연녹지지역, 도시자연공원구역, 개발제한구역 등 다양한 녹지계획이 재편되고 있으며, 특히 성북구와 같이 도심과 산지 경계에 위치한 자치구는 이러한 정책 변화의 직접적인 영향을 받습니다. 본 글에서는 2025년 서울시의 녹지구역 정책 기조와 성북구를 중심으로 한 지역별 개발 이슈, 투자와 감정평가 실무에 미치는 영향을 분석합니다.

2025 서울시 도시계획에서의 녹지구역 방향성 (정책영향)

서울시는 2025 도시기본계획을 통해 도시의 탄소저감, 기후위기 대응, 시민의 건강한 생활권 확보를 위해 도시 내 녹지 비율 확대와 기능 재정립을 주요 과제로 설정했습니다. 이에 따라 다음과 같은 정책 변화가 시행되거나 예정되어 있습니다: 1. 도시자연공원구역 확대: 장기미집행 도시계획시설 해소 이후 녹지보존 기능이 있는 자연녹지지역을 도시자연공원구역으로 재지정하여 사유지 개발을 제한하고 공공이 관리하는 구조로 전환. 2. 맞춤형 녹지계획 수립: 자치구별 생활권 중심의 녹지계획 수립을 의무화. 공원·녹지의 질적 전환이 강조되며, 보전과 활용이 조화를 이루는 방향으로 녹지 유형이 재설계됨. 3. 공공시설과 연계한 녹지 활용: 보건·복지·교육시설을 자연녹지에 복합배치하여 생태 기능과 공공기능을 동시에 확보할 수 있는 모델을 제시. 특히 공공임대주택, 치유센터, 도시농업공간과의 연계가 부각됨. 이러한 흐름은 기존에는 개발 가치가 낮다고 평가되던 자연녹지지역의 ‘공공적 수요’를 높이고 있으며, 공공개발 편입 가능성이 새로운 변수로 작용하게 됩니다. 특히 성북구처럼 국립공원과 도심의 경계에 있는 자치구는 해당 정책의 실질적 영향을 가장 빠르게 받는 지역입니다. 서울시의 2025년 도시계획에서 녹지구역은 단순한 보존 대상 이 아닌, 적극적인 도시 기능과 기후대응 수단으로 재해석되고 있습니다.

성북구 자연녹지지역의 구조와 행정계획 흐름 (성북구)

 

 

 

 

 

 

 

성북구는 서울 도심 북부에 위치하며 북한산, 정릉천 등 천연자원과 인접한 자치구로 자연녹지지역이 집중 분포한 곳입니다. 정릉동, 보문동 북측, 하월곡동 등지에는 산지, 하천, 비오톱 등이 혼재되어 있으며, 서울시 도시관리계획상 주요한 환경축으로 지정되어 있습니다. 성북구청은 자체적으로 '성북구 녹지·공원 재편 기본계획'을 수립하여 아래와 같은 구체적 움직임을 보이고 있습니다: - 정릉동 도시자연공원구역 지정: 서울시와 협의하여 자연녹지 일부를 도시자연공원구역으로 지정 중이며, 이에 따라 해당 필지는 개발행위가 제한되며 일부는 공공관리 대상이 됩니다. - 보문동 자연녹지 필지 공공시설화: 미활용 사유지를 확보하여 생활형 공공시설로의 전환 검토(치유센터, 도시농업체험장 등) - 자연녹지 내 지구단위계획 검토: 일부 도로 접면 필지를 중심으로 개발 가능성 검토 중. 도시계획위원회 자문을 통해 공공성 확보 조건부 소규모 개발 계획 가능성 논의 이러한 행정계획 흐름은 자연녹지지역의 무조건적 보존에서 탈피하여 ‘제한적 활용 가능성’과 ‘공공수요 편입’이라는 두 가지 방향으로 나아가고 있음을 의미합니다. 즉, 단순한 개발제한지역에서 지역 여건에 따라 유연한 정책적 해석이 적용되는 지역으로 변모하고 있다는 점에서 주목할 필요가 있습니다.

개발이슈와 부동산평가 실무 변화 

 1. 감정평가 보정률 확대: 기존에는 자연녹지지역에 대한 감정은 공시지가 수준에 머물렀으나, 2023년 이후부터 지구단위계획 수립 또는 도시계획변경 검토 대상지는 최대 30%까지 가치 보정 가능. 2. 공공개발 편입 시 개발이익 반영 확대: 보상기준법 개정에 따라 공공개발 편입 시에도 일부 기대이익 반영 가능성이 확대됨. 이는 감정평가 시 가치 반영 기준의 유연성을 의미. 3. 도시공원 조성에 따른 수용보상 사례 증가: 성북구는 도심녹지 확장을 위해 일부 자연녹지 필지를 도시공원으로 지정·조성 중이며, 이로 인해 수용보상 또는 협의보상 진행 중인 사례가 증가. 4. 투자자 수요 증가: 저평가된 자연녹지 필지를 선제적으로 확보한 후, 도시계획 변화에 따라 가치 상승을 기대하는 투자자 증가. 특히 도로 접면 필지나 인근 도시지역과 인접한 곳이 주요 대상. 예컨대, 정릉동의 도로 접면 자연녹지 필지는 2021년 기준 공시지가 3.3㎡당 350만 원 수준이었으나, 2024년 기준 실거래가는 3.3㎡당 550만 원까지 상승한 사례가 있으며, 이는 정책 변화와 행정계획 수립 가능성에 대한 기대감이 반영된 것입니다. 이처럼 감정평가와 시장 수요 모두 정책 변화에 민감하게 반응하고 있으며, 성북구는 실무상 ‘보존과 전환 사이’의 접경지로 부각되고 있습니다.

2025년 서울시 도시계획 변화는 자연녹지지역의 기능과 위상을 변화시키고 있으며, 특히 성북구처럼 도심과 산지가 맞닿은 지역은 정책 수혜 가능성과 공공개발 이슈가 동시에 존재하는 핵심 대상지입니다. 용도지역만을 기준으로 단정하기보다는, 도시계획 수립 흐름, 행정계획의 구체화 여부, 실거래 흐름, 감정평가 보정 가능성 등을 종합적으로 고려한 접근이 필요합니다. 향후 성북구 내 자연녹지지역은 도시자연공원구역, 공공복지시설용지, 도심 녹지축 등으로의 다중 활용이 기대되며, 이에 따른 가치 변화에 선제적으로 대응할 수 있는 전략 수립이 매우 중요합니다. 투자자, 실무자, 공공기관 모두가 성북구 녹지구역의 정책 흐름과 행정 계획을 정밀하게 모니터링하며, 보존과 개발 사이의 균형 전략을 수립해야 할 시점입니다.

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