목차 :
●2025년 정부·서울시 정책 흐름과 준주거지역
●준주거지역 부동산의 법적 용도와 실제 개발
●2025년 실수요·투자수요 관점 주목 지역
2025년 현재 서울시의 도시계획과 부동산 정책의 핵심 키워드 중 하나는 ‘준주거지역’입니다. 정부의 역세권 고밀개발 기조와 서울시의 생활권 중심 도시계획 전략이 맞물리며, 준주거지역은 다양한 개발 수요와 정책 인센티브가 집중되는 용도지역으로 떠오르고 있습니다. 특히 올해는 공공참여형 민간개발, 사전컨설팅 강화, 용도지역 재편 등 굵직한 제도 변화가 진행 중이며, 이에 따라 준주거지역에 대한 관심과 투자도 높아지고 있습니다. 본문에서는 2025년 현재 서울에서 주목할 준주거지역의 특징을 정부정책, 용도분석, 실수요 관점에서 심층적으로 분석합니다.
1. 2025년 정부·서울시 정책 흐름과 준주거지역
정부와 서울시는 도시의 압축적 개발과 교통 중심지 고밀화를 위한 전략으로 준주거지역을 적극 활용하고 있습니다. 대표적인 정책 흐름은 다음과 같습니다:
① 역세권 활성화 고밀개발: 서울시는 역세권 반경 350m 이내 지역을 중심으로 준주거지역을 확대 지정하며, 이에 대해 용적률 상향(기본 200~300% → 최대 400%), 층수 제한 완화, 주차장 기준 유예 등 다양한 인센티브를 제공합니다. 청년주택, 공공주택, 민간 오피스텔 개발에 최적화된 정책입니다.
② 공공기여형 민간개발 제도: 일정 규모 이상의 준주거지역 개발 시, 공공기여(기반시설, 공공임대 등)를 제공하면 추가 용적률 또는 층수 인센티브가 부여되는 제도가 확대 적용되고 있습니다. 마포, 성동, 강서, 중랑 등 자치구에서 활발히 도입 중입니다.
③ 지구단위계획 수립 가이드라인 변경: 서울시는 2025년부터 준주거지역 내 지구단위계획을 탄력적으로 수립할 수 있도록 지침을 개정했습니다. 이를 통해 5,000㎡ 미만의 소규모 부지도 종합 계획 수립이 가능해졌으며, 상업·업무 복합 구성의 자유도가 높아졌습니다.
④ 사전컨설팅 제도 강화: SH공사 및 서울시 도시계획국은 개발 희망 민간사업자와 함께 사전컨설팅을 진행하여 인허가 위험을 사전에 차단하고 있으며, 특히 준주거지역 내 청년주택 및 복합건물 개발의 경우 별도 우선 심사 대상이 될 수 있도록 개선되었습니다.
2. 준주거지역 부동산의 법적 용도와 실제 개발
준주거지역은 법적으로는 ‘주거용도와 상업용도가 혼합 가능한 용도지역’으로 정의되며, 건폐율 60%, 용적률 기본 200~300%, 최대 400%까지 허용됩니다. 개발 시 활용 가능한 주요 시설은 다음과 같습니다:
- 공동주택, 도시형 생활주택, 오피스텔
- 근린생활시설, 업무시설, 판매시설
- 의료시설, 문화시설, 교육연구시설 등
이러한 혼합 가능성 덕분에 다양한 수익 모델을 설계할 수 있으며, 특히 역세권이나 4차선 이상 간선도로변에 위치한 준주거지역은 고수익 복합개발의 최적지로 평가받고 있습니다.
주요 개발 사례:
① 마포구 도화동: 준주거지역 내 오피스텔+상가 복합개발 사례로, 공공기여를 통해 30% 추가 용적률 확보, 지상 15층 규모의 복합건물로 준공.
② 성동구 금호동: 재개발 사업지 내 준주거지역을 활용해 청년주택 250세대 공급, 상업시설은 1~2층 구성으로 계획.
③ 중랑구 중화동: 준주거지역 내 도시형 생활주택 중심 개발 진행 중, 중소형 단지 내 상가주택 혼합형 모델.
이처럼 준주거지역은 개발주체의 목표와 수요층에 따라 다양한 방식으로 활용될 수 있으며, 수익형 부동산의 다층적 구성에 매우 적합합니다.
3. 2025년 실수요·투자수요 관점 주목 지역
서울시의 준주거지역은 자치구별 입지 특성, 도시계획 조건, 실수요 기반에 따라 투자 매력도가 달라집니다. 2025년 현재 특히 주목받는 지역은 다음과 같습니다:
① 마포구: 공덕역, 애오개역 인근 준주거지역은 오피스 수요 + 주거 수요가 동시에 존재해 수익성 우수. 공덕 5 구역, 도화지구는 상업시설 + 청년임대 복합개발이 진행 중.
② 성동구: 금호동, 응봉동은 고급 오피스텔 수요가 늘어나고 있으며, 준공업지역 전환지역과 맞물려 용도지역 변경 가능성 존재. 성수전략정비구역 외곽부도 개발 가치 높음.
③ 중랑구: 면목동, 중화동 일대는 역세권+저밀도 주거지 조합이 적절하며, 용적률 활용률이 높고 초기 투자금이 낮아 실속형 투자지로 주목.
④ 강서구: 마곡지구 배후지역인 등촌동, 화곡동은 준주거지역 중심 중소형 복합개발이 활발. 마곡 R&D 수요 기반으로 오피스텔·상가 임대 수익 안정.
⑤ 금천구: 가산디지털단지 인접 준주거지역은 업무수요 기반 상가주택, 도시형 생활주택 수익률 우수. 지구단위계획이 미비한 곳은 개발 리스크 있으나 장기전략 유효.
이 외에도 동대문구 장안동, 은평구 불광동, 강동구 천호동 등은 지구단위계획 수립이 진행 중이며, 준주거지역 지정 확대와 인센티브 적용 가능성으로 주목받고 있습니다.
2025년 서울시에서 ‘준주거지역’은 정책적으로 집중 육성되는 핵심 용도지역입니다. 역세권 고밀개발, 공공기여형 복합개발, 지구단위계획 간소화 등의 제도적 뒷받침과 함께, 다양한 실수요층이 존재하는 지역적 특성까지 고려할 때, 향후 몇 년간 서울 부동산 개발 및 투자의 중심축으로 기능할 가능성이 높습니다. 부동산 컨설턴트, 개발 사업자, 투자자는 단순 법적 지정 여부만 보는 것이 아니라, 지역별 도시계획, 용도구성, 수요층 분석, 인센티브 조건을 종합적으로 분석해 전략적으로 접근해야 합니다. 2025년 올해는 이러한 준주거지역에 대한 ‘선제적 분석과 빠른 대응’이 성공적인 부동산 기획의 관건이 될 것입니다.