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2025년을 기점으로 서울시의 도시계획과 국토부의 토지 이용 정책은 새로운 방향성을 맞이하고 있으며, 특히 자연녹지지역을 포함한 비도시적 공간의 공공적 활용과 감정평가 기준의 변화가 부동산 시장 전반에 영향을 미치고 있습니다. 성북구는 서울 도심과 근접하면서도 광범위한 자연녹지지역을 보유한 자치구로, 공공개발, 도시계획 수립, 보상평가 등에서 중요한 검토 대상이 되고 있습니다. 본 글에서는 성북구 내 자연녹지지역을 중심으로 2025년 도시계획 정책 방향, 감정평가 실무 기준 변화, 전략적 컨설팅 접근 방법을 종합적으로 소개합니다.
2025 도시계획 정책 변화와 성북구의 영향 (2025 정책)
2025년 서울시는 ‘도시관리계획 정비 3단계 전략’을 시행하며, 도시 외곽 자연녹지지역의 효율적 관리와 도시자연공원구역 확대를 동시에 추진하고 있습니다. 특히 성북구는 서울 북부의 도시-자연 전이지역으로 분류되어, 도심 확장과 자연 보존이 충돌하는 구역에 해당합니다. 정릉동, 보문동 북측, 삼선동 일부는 자연녹지지역이면서도 도로접면성과 인프라 연계성이 높아, 도시계획 수립 시 공공편의시설 및 생태복합공간으로의 활용이 검토되고 있습니다. 서울시는 해당 지역 일부를 도시자연공원구역으로 지정해 무분별한 개발을 제한하면서도, 공공시설로의 전환 가능성은 열어두는 이중 전략을 채택하고 있습니다. 국토부는 2025년부터 공공기관 및 지자체에 대해 '용도지역 세분화 검토 의무화'를 도입하고 있으며, 이에 따라 성북구 자연녹지지역도 세분화된 도시관리계획 재검토 대상이 됩니다. 이는 해당 지역의 도시계획 변경, 지구단위계획 수립 가능성, 장기공원 조성 여부 등에 직간접적인 영향을 미치며, 컨설팅 시 정책 흐름에 따른 선제 대응이 필요합니다.
부동산 평가 기준과 보상 전략 변화 (감정평가)
자연녹지지역의 감정평가는 과거에는 공시지가 기준 중심이었지만, 최근에는 지역의 도시계획 반영 가능성, 거래사례 유무, 개발 기대 수준 등에 따라 보정가치가 적용되는 추세입니다. 특히 공공개발, 도시공원 조성, 장기 미집행시설 해소 등과 관련된 토지는 감정평가 시 다음과 같은 기준이 적용됩니다: 1. 유사지역 비교 접근법 강화: 성북구 정릉동, 보문동의 자연녹지 필지는 유사 입지의 준도시지역과 비교되어 평가되며, 지리적 인접성과 기반시설 접근성 등이 주요 비교 요인으로 작용합니다. 2. 지구단위계획 연계 가능성 반영: 해당 지역에 지구단위계획이 수립되었거나 예정인 경우, 개발 가능성이 일정 부분 반영되어 보정률이 상승합니다. 특히 도시자연공원구역 해제 시점이 예정되어 있거나, 사전 행정 협의가 이루어진 경우 감정가가 일반 자연녹지 대비 높게 산정됩니다. 3. 공공기관 협의보상 기준 변화: 2025년부터는 공익사업의 보상체계에서 '잠재개발가치' 항목이 부분 반영되도록 기준이 완화되었습니다. 이는 감정평가 실무에서 개발가능성이 높다고 판단된 자연녹지 필지에 대해 추가 보정률이 적용될 수 있음을 의미합니다. 4. 실거래 중심 시세 반영 강화: 성북구 자연녹지지역의 실거래가가 공시지가의 1.2~1.4배에 형성된 사례가 늘고 있으며, 이는 평가가 산정 시 실거래 추정모형을 활용한 시세 보정 방식으로 전환되는 흐름을 반영합니다. 감정평가사, 공공기관, 투자자 모두 이러한 변화를 반영하여 토지 가치 분석 및 사업 타당성 평가를 진행해야 하며, 정책 변화와 지역계획을 결합한 컨설팅이 요구됩니다.
성북구 자연녹지지역 컨설팅 핵심 포인트 (도시계획)
성북구의 자연녹지지역을 분석할 때, 단순히 용도지역 명칭만을 기준으로 할 것이 아니라 다음의 도시계획 요소를 입체적으로 분석해야 합니다: - 도시자연공원구역 지정 여부: 서울시는 2030년까지 도시자연공원구역을 확대하고 있으며, 이는 공원기능 확보와 함께 공공개발 편입 가능성을 의미합니다. 도시계획시설로 지정된 자연녹지지역은 도시공원으로 활용될 수 있고, 협의 또는 수용보상 대상이 됩니다. - 기반시설 접근성 및 도로 접면: 도로와의 거리, 기반시설 유무, 지형 상태(평지/경사도)는 개발 가능성과 감정가 산정에 직접 영향을 미칩니다. 특히 보문동과 정릉동 일부는 도로 연계성이 높아 잠재 활용도가 높다고 평가됩니다. - 행정계획 수립 현황 및 지구단위계획 검토 구역 여부: 성북구 도시계획과 와 서울시 도시계획포털(SURIS) 등을 통해 확인 가능하며, 해당 필지가 도시관리계획 변경 검토 대상인지 확인하는 것이 중요합니다. - 공공개발 선호 용도와의 일치성: 최근 서울시는 자연녹지지역에 대해 환경복지시설, 도시농업 공간, 치유센터 등 공공기능 수용을 고려하고 있으며, 이러한 용도와 일치하는 부지는 활용 우선순위가 높아집니다. 이러한 다층적 요소를 분석하여 해당 필지에 대한 현실적 개발 가능성과 향후 감정가 변동 가능성을 예측하는 것이 자연녹지지역 컨설팅의 핵심입니다.
2025년 도시계획과 감정평가 체계는 자연녹지지역에 대해 보다 복합적이고 정밀한 해석을 요구하고 있으며, 성북구는 그 중심에 서 있습니다. 도심과 인접하면서도 자연환경을 보존한 구조, 행정계획 수립의 유연성, 기반시설 연계성 등은 성북구 자연녹지지역의 핵심 경쟁력이 될 수 있습니다. 따라서 자연녹지지역을 보유하거나 공공개발을 고려하는 기관은 도시계획 수립 흐름, 2025 정책 변화, 감정평가 실무 기준 등을 종합 분석한 맞춤형 전략을 수립해야 하며, 필요시 도시계획 및 감정평가 전문 컨설팅을 통해 현실성 있는 사업계획과 가치 분석을 진행하는 것이 바람직합니다.