2024년 서울시는 주택공급 확대와 도심 기능 회복을 위한 도시계획 개편을 본격화하며 주거지역 구조에 대대적인 변화를 예고하고 있습니다. 특히 전용 및 일반주거지역의 재편, 용도지역 변경 유도, 밀도 상향 정책 등은 감정평가 기준과 정비사업 실무 전반에 영향을 미치는 중요한 변곡점이 되고 있습니다. 본 글에서는 2024년 서울 주거지역 재편의 핵심 정책과 도시계획 방향, 규제 완화 흐름, 실무자가 알아야 할 감정평가 기준 변화까지 심층적으로 분석합니다.
1. 2040 도시기본계획 주거지역 배경
서울시는 '2040 서울도시기본계획'과 '생활권계획'을 토대로 주거지역의 구조 재편을 추진하고 있습니다. 핵심은 저밀 주거지역을 대상으로 한 밀도상향 및 용도지역 변경입니다. 이는 주택공급 부족 문제를 해소하고, 고령화·1~2인가구 증가 등에 맞춘 새로운 도시공간 구조를 만들기 위한 조치입니다.
과거에는 주거지역의 구분이 고정되어 있었지만, 2024년 현재 서울시는 유연한 도시계획 체계를 도입하며 다음과 같은 정책을 중심으로 주거지역 재편을 유도하고 있습니다:
- ① 역세권 중심복합지구 조성: 반경 350~500m 이내 일반주거지역을 준주거지역으로 전환하여 고밀 복합개발 유도
- ② 모아타운 및 소규모 정비 활성화: 1종·2종 일반주거지역의 집단 정비를 통한 용도지역 상향
- ③ 용도지역 변경 인센티브 확대: 기반시설 기부채납, 공공임대 공급 조건 등으로 추가 용적률 부여
특히 서울시는 강북권, 서남권 등 개발 낙후지역을 우선 대상으로 도시계획 변경을 추진하고 있으며, 강남권은 고도제한 완화 및 기능 복합화를 중심으로 재편이 이루어지고 있습니다. 이러한 변화는 감정평가 기준과 정비사업 계획 수립에도 구조적인 영향을 주고 있으며, 실무자의 전략 재정립이 요구됩니다.
2. 부동산평가 기준에 미치는 영향과 실무 변화
주거지역 재편은 토지이용 가치에 직접적인 변화를 가져오기 때문에 감정평가 기준에도 본질적인 영향을 미칩니다. 특히 용도지역 변경 가능성, 밀도상향 정책, 공공기여 인센티브 등은 토지의 기대이용가치를 반영할 수 있는 기준이 되며, 이는 감정평가사와 투자자 모두에게 전략적으로 중요한 요소입니다.
① 기대이용가치 반영의 확장: 과거에는 실제 용도지역을 기준으로 평가했지만, 2024년부터는 도시계획상 변경 가능성 있는 지역에 대해 ‘기대이용가치’를 감정평가에 적극 반영할 수 있도록 지침이 강화되고 있습니다. 예컨대, 2종 일반주거지역이 3종 또는 준주거지역으로 상향이 유력할 경우, 해당 가능성을 반영한 가격 산정이 가능해집니다.
② 수익환원법의 확대 적용: 용적률 증가 → 연면적 확대 → 분양 세대수 증가 구조가 명확해짐에 따라, 수익환원법을 적용한 개발 후 기대수익 평가가 중요해졌습니다. 특히 분양 수익을 기준으로 한 개발가치 환산 평가 방식이 정비사업 시 필수로 적용되고 있습니다.
③ 비교사례 기준의 변화: 용도지역 변경 가능성이 있는 지역은 ‘현행 용도’와 ‘예정 용도’를 함께 고려한 복합사례 분석이 요구됩니다. 예를 들어, 준주거지역 전환이 유력한 2종 일반주거지역은 기존 준주거지역 사례와도 비교하여 가격을 추정할 수 있습니다.
실무적으로는 이러한 평가 기준 변화를 반영하여, 정비계획 수립, 사업성 분석, 토지매입가 협상, 분양가 심사 등에 있어 보다 정밀하고 다각적인 접근이 요구됩니다.
3. 규제 완화와 자치구별 도시계획 실무 적용
2024년 현재 서울시는 도시계획 규제 완화를 통해 주거지역 개발을 촉진하고 있으며, 자치구별로 이를 적용하는 방식에도 차이가 나타나고 있습니다. 서울시 전체에 적용되는 공통 기준 외에도, 각 자치구는 개별 도시관리계획을 통해 지역 특성에 맞는 세부 지침을 운용하고 있습니다.
① 서남권(관악·금천·구로): 2종 일반주거지역 비중이 높으며, 가로주택정비사업과 모아타운 중심의 용도지역 상향이 활발하게 추진되고 있습니다. 이들 자치구는 기반시설 부족으로 정비사업 난도가 높지만, 최근 정책지원 확대와 함께 실현 가능성이 높아졌습니다.
② 동북권(노원·중랑·강북): 노후 단독주택 밀집지역 중심의 재편이 진행 중이며, 일부 1종 일반주거지역은 2종으로 상향하여 정비구역으로 설정되고 있습니다. 특히 성북구, 중랑구는 도시재생과 정비계획이 병행되고 있어, 혼합형 전략이 요구됩니다.
③ 동남권(강남·송파·강동): 이미 3종 일반주거지역이 대부분이지만, 기능 복합화를 위한 준주거지역 또는 상업지역으로의 전환이 일부 추진되고 있습니다. 삼성동, 청담동, 가락시장 일대는 개발 용도 유연화를 통해 고밀 복합개발이 가능해졌습니다.
이처럼 자치구별 도시계획 대응 흐름을 정확히 파악하고, 해당 지역의 용도구조와 개발제한 요건(도로조건, 교육시설 수용력, 교통영향평가 기준 등)을 사전에 분석하는 것이 실무 적용의 핵심입니다.
결론:
2024년 서울시 주거지역 재편은 도시계획, 감정평가, 규제 완화가 맞물리는 구조적 변화의 해입니다. 실무자와 투자자는 기존 용도지역 고정 개념에서 벗어나, 정책 변화 가능성, 기반시설 조건, 주민 수용성 등을 종합적으로 분석해 전략을 수립해야 합니다. 용도지역 변경과 밀도상향을 기회로 삼는 시각 전환이 필요하며, 이는 곧 수익성과 사업 안정성의 핵심 지표가 됩니다.