서울의 비도심 지역에서는 토지의 용도지역에 따라 개발 가능성과 자산 가치가 크게 달라집니다. 특히 '자연녹지지역'과 '계획관리지역'은 외형상 비슷해 보이지만, 실제 개발 허용도와 투자 수익성, 감정평가 기준에서는 큰 차이를 보입니다. 본 글에서는 도봉구를 중심으로 자연녹지지역과 계획관리지역의 법적 정의, 도시계획 적용성, 감정평가 방식, 정책 흐름에 따른 가치 변화 등을 비교 분석하여, 실질적인 투자 전략 수립을 위한 가이드를 제공합니다.자연녹지지역의 특성과 제한자연녹지지역은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상 도시지역 내에서도 환경보전 목적을 우선하는 용도지역입니다. 도봉구의 자연녹지지역은 대부분 도봉산과 북한산 인근의 산지에 분포해 있으며, 건축 행위에 매우 강한 제한을 받습니다. 건폐율은 일반적..

서울 성북구는 도심에 가까우면서도 자연환경이 잘 보존된 자치구로, 특히 정릉, 길음, 보문동 일대에는 광범위한 자연녹지지역이 분포하고 있습니다. 이러한 녹지구역은 용도지역상 개발이 제한되어 있는 경우가 많지만, 최근 정책 변화와 도시계획 조정 흐름에 따라 새로운 투자 기회로 주목받고 있습니다. 본 글에서는 성북구의 자연녹지 토지를 대상으로 한 토지 투자자들을 위한 전략 가이드를 제시하며, 수익 가능성과 정책 변화의 방향성, 실무적, 컨설팅 중심 접근법까지 종합적으로 분석합니다.성북구 녹지구역의 특징과 투자 제약 요인성북구는 서울 북부의 대표적인 ‘녹지 자치구’로, 북한산과 도봉산 자락이 일부 지역을 감싸고 있으며, 이로 인해 자연녹지지역과 보전녹지지역의 비율이 높습니다. 대표적인 지역으로는 정릉동, 보문..

서울 성북구는 도심과 인접하면서도 풍부한 자연환경을 지닌 자치구로, 도심 확장과 보존정책이 충돌하는 대표적인 지역 중 하나입니다. 특히 성북구 북부 지역은 북한산과 인접하여 자연녹지지역으로 광범위하게 지정되어 있으며, 이는 도시계획 수립, 행정계획 반영, 그리고 지가 형성에 중요한 영향을 미치고 있습니다. 본 글에서는 성북구 자연녹지지역을 중심으로 용도지역의 법적 특성, 행정계획의 적용 흐름, 공시지가와 실거래가에 미치는 영향 등을 종합적으로 분석하고, 도시계획 컨설팅 및 감정평가 전략을 함께 제시합니다.성북구 자연녹지 용도지역의 정의와 특성자연녹지지역은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 도시의 자연환경 보호 및 장래 도시 확장 여지를 보장하기 위한 용도지역입니다. 성북구의 경우, 정릉동, 북..

준공업지역은 산업과 도시 주거 기능이 혼합된 특수 용도지역으로, 서울을 비롯한 대도시에서는 도시재생, 산업공간 유지, 주택공급 등 다양한 정책 과제를 안고 있는 핵심 공간입니다. 공무원과 도시계획가들은 준공업지역을 단순히 개발 대상지로만 보지 않고, 도시 구조 속 기능과 가치, 용도지역 전환의 사회적 파급력을 고려한 복합적 정책 설계를 고민해야 합니다. 본 글에서는 서울을 중심으로 준공업지역의 용도지역 특성과 정책 방향, 도시계획 실무 적용 기준을 제시합니다.1. 부동산 구조적 특성 준공업지역의 도시 내 기능준공업지역은 주거·상업·공업 기능이 혼재된 중간지대의 성격을 가지며, 1970~80년대 산업 중심의 도시계획 구조를 바탕으로 조성되었습니다. 서울시에는 총 약 50㎢ 이상의 준공업지역이 존재하며, 구..

서울의 주거지역은 용도지역 구분에 따라 개발 가능성과 수익성이 크게 달라지며, 이는 자치구별 도시계획, 기반시설 수준, 규제의 유무 등과 맞물려 감정평가 실무에도 직접적인 영향을 미칩니다. 본 글에서는 서울시 25개 자치구 내 대표적인 주거지역(전용주거, 일반 1·2·3종 주거지역)의 수익성을 개발제한 조건과 감정평가 기준을 기준으로 비교 분석하고, 실무 적용 전략을 정리합니다.1. 주거지역 유형별 수익성 차이서울 주거지역은 도시계획법상 크게 전용주거지역과 일반주거지역(1종·2종·3종)으로 구분되며, 각 용도지역별로 허용 용적률, 건축 가능 유형, 개발방식에 차이가 있어 수익성 분석에 결정적인 영향을 미칩니다.전용주거지역(1·2종): 단독주택 위주로 개발되며, 공동주택 개발이 제한되고 용적률도 100~1..

서울시 주거지역은 자치구별로 도시계획, 용도지역 구조, 개발정책 적용이 상이하며, 이러한 요소는 감정평가사의 실무에 직·간접적인 영향을 미칩니다. 특히 1·2·3종 일반주거지역, 전용주거지역 등의 용도 차이는 기대이용가치, 사업성 분석, 개발가치 환산 등의 평가 항목에서 핵심적인 요소가 됩니다. 본 글에서는 감정평가사의 시각에서 서울 주거지역을 자치구별, 용도지역별, 정책 흐름 중심으로 심층 분석하고, 실무 적용 전략을 정리합니다.1. 자치구별 주거지역 분포와 도시계획 구조서울 25개 자치구는 각기 다른 도시계획 방향성과 개발 여건을 갖추고 있으며, 주거지역 비중 또한 구마다 차이가 큽니다. 예를 들어 강남구, 송파구, 양천구 등은 3종 일반주거지역 비중이 높고, 노원구, 은평구, 성북구 등은 1종 및 ..