서울시 주거지역은 자치구별로 도시계획, 용도지역 구조, 개발정책 적용이 상이하며, 이러한 요소는 감정평가사의 실무에 직·간접적인 영향을 미칩니다. 특히 1·2·3종 일반주거지역, 전용주거지역 등의 용도 차이는 기대이용가치, 사업성 분석, 개발가치 환산 등의 평가 항목에서 핵심적인 요소가 됩니다. 본 글에서는 감정평가사의 시각에서 서울 주거지역을 자치구별, 용도지역별, 정책 흐름 중심으로 심층 분석하고, 실무 적용 전략을 정리합니다.1. 자치구별 주거지역 분포와 도시계획 구조서울 25개 자치구는 각기 다른 도시계획 방향성과 개발 여건을 갖추고 있으며, 주거지역 비중 또한 구마다 차이가 큽니다. 예를 들어 강남구, 송파구, 양천구 등은 3종 일반주거지역 비중이 높고, 노원구, 은평구, 성북구 등은 1종 및 ..

서울의 주거지역은 도시계획법상 전용주거지역(1·2종)과 일반주거지역(1·2·3종)으로 구분되며, 이 중 '전용주거지역'과 '일반 3종 주거지역'은 개발 가능성과 수익성에서 큰 차이를 보입니다. 특히 최근 주택공급 확대, 도시 재편 정책이 가속화되면서 두 용도지역 간의 경제적 가치 차이와 인허가 여건에 대한 분석이 중요해졌습니다. 본 글에서는 서울 내 전용주거지역과 일반 3종 주거지역의 밀도, 인허가, 수익성 측면에서 차이를 구체적으로 비교 분석하고, 감정평가 및 컨설팅 실무에서 고려할 전략을 정리합니다.1. 부동산 개발 효율성 본질적 차이 전용주거지역은 도시계획상 주거환경 보전을 목적으로 설정된 용도구역으로, 건축 밀도 및 높이 등에 있어 엄격한 규제를 받습니다. 반면, 일반 3종 주거지역은 공동주택을 ..

서울시와 정부의 주택공급 확대 기조 속에서 '밀도상향'은 가장 실효성 높은 도시계획 수단으로 떠오르고 있습니다. 특히 부동산 컨설턴트에게는 이러한 밀도상향 흐름을 어떻게 해석하고, 어디에 전략적으로 적용할지에 따라 프로젝트의 성패가 갈리게 됩니다. 본 글에서는 도시계획 흐름, 규제 변화, 3종 일반주거지역 중심의 실무 적용 전략을 바탕으로, 부동산 컨설턴트가 반드시 숙지해야 할 밀도상향 전략을 심층 분석합니다.1. 도시계획 흐름에서 밀도상향의 역할서울시는 ‘2040 서울도시기본계획’을 통해 지속가능한 도시공간을 만들기 위한 핵심 수단으로 '밀도관리'를 강조하고 있습니다. 이는 단순한 인구밀도 조절을 넘어 주택공급, 상업기능 활성화, 교통혼잡 완화 등 다양한 도시문제를 해결하기 위한 총합 전략입니다.밀도상..

서울시의 저밀도 주거지역은 도시 내 중요한 주거공간임에도 불구하고, 낮은 용적률과 다양한 도시계획 규제로 인해 장기간 개발이 정체되어 왔습니다. 그러나 최근 정부와 서울시가 주택공급 확대와 도시의 공간 효율성 제고를 위해 ‘밀도상향’을 핵심 전략으로 제시하면서 전용 및 일반 주거지역을 중심으로 큰 변화가 시작되고 있습니다. 본 글에서는 서울 저밀주거지의 밀도상향 흐름을 전용주거, 일반주거 구분에 따라 분석하고, 정책 방향 및 실무상 적용 포인트를 종합 정리합니다.1. 보존에서 유연화로 : 전용주거지역의 밀도상향전용주거지역(1종, 2종)은 도시계획상 쾌적한 단독주택지 보존을 목적으로 설정된 구역으로, 과거에는 도시 내 개발행위가 매우 제한적이었습니다. 1종 전용은 단독주택 중심, 2종 전용은 일부 다가구 ..

서울 도봉구는 자연환경과 도시 인프라가 공존하는 지역으로, 도시 내 자연녹지 비중이 높아 개발이 제한적인 동시에, 창동·상계 신경제 중심지 조성 사업 등 복합개발 프로젝트로 인한 성장 잠재력도 함께 보유한 지역입니다. 이러한 이중 구조는 도봉구의 부동산 시장을 분석하고 예측하는 데 있어서 용도지역의 특성, 도시계획 흐름, 감정평가 방향 등을 종합적으로 고려할 필요가 있음을 의미합니다. 본 글에서는 도봉구의 자연녹지 중심 구조를 바탕으로 한 부동산 전망과 향후 평가 및 컨설팅 방향을 자세히 살펴봅니다.도봉구 자연녹지 비중과 용도지역 특성도봉구는 서울시 25개 자치구 중 자연녹지지역의 면적 비중이 높은 편에 속하며, 이는 도봉산과 북한산이 구 경계에 자리 잡고 있는 지형적 특성과 밀접한 관련이 있습니다. 자..

도봉구는 서울 북부의 대표적인 자연친화적 지역으로, 도봉산과 북한산을 끼고 있으며 넓은 면적의 자연녹지지역이 존재합니다. 이러한 지역적 특성으로 인해 도봉구는 도시계획 수립과 부동산 개발에 있어 다른 자치구와 차별화된 접근이 요구됩니다. 특히 녹지구역 내 개발 제한, 감정평가 기준의 특수성, 최근의 법률 및 제도 변화는 토지 활용과 가치 평가에 중대한 영향을 미치고 있습니다. 본 글에서는 도봉구의 도시계획 흐름과 그에 따른 컨설팅 전략, 법률 변화에 따른 대응 방안을 심층 분석합니다.도봉구의 도시계획 구조와 녹지구역의 특수성도봉구는 전체 면적 중 상당 부분이 자연녹지지역 및 보전녹지지역으로 지정되어 있으며, 이는 도시계획상 ‘보존 우선 지역’으로 분류됩니다. 이러한 녹지구역은 도봉산국립공원, 북한산국립공..