서울시 내 자연녹지지역은 지역마다 지형, 도시계획, 행정구역 특성에 따라 다양한 차이를 보이며, 이에 따라 부동산 활용도와 감정평가 기준, 투자 전략 역시 달라집니다. 본 글에서는 서울 도봉구를 중심으로 자연녹지지역의 특성을 분석하고, 타 자치구와 비교하여 그 차이점을 살펴보겠습니다. 또한 도시계획과 토지이용계획에 기반하여 향후 활용 가능성 및 컨설팅 방향을 제시합니다.도봉구 자연녹지지역의 특성과 제한서울 도봉구는 북한산과 도봉산을 끼고 있는 지형적 특성상 전체 면적 중 상당 부분이 자연녹지지역으로 구성되어 있습니다. 이들 지역은 자연경관과 생태환경 보호를 목적으로 지정되어 있으며, 개발 행위에 있어서 매우 강한 제약이 따릅니다. 도봉구 자연녹지지역은 일반적으로 건폐율 20%, 용적률 80% 이하의 제한..

부동산 개발과 투자의 방향성을 결정하는 데 있어 ‘용도지역’은 매우 중요한 요소입니다. 서울 도봉구를 중심으로 자연녹지지역과 도시지역의 특성을 비교하고, 이에 따른 부동산 컨설팅 전략과 감정평가 기준, 정부 정책의 영향을 구체적으로 살펴보겠습니다. 이 글은 부동산 전문가, 투자자, 감정평가사, 공공기관 관계자 모두에게 실질적인 도움이 되도록 구성되었습니다.자연녹지: 자연녹지지역의 특징과 부동산 컨설팅 전략자연녹지지역은 도시의 자연환경과 생태계를 보호하기 위한 목적으로 지정된 용도지역으로, 일반적인 개발행위에 많은 제한이 따릅니다. 서울 도봉구는 산지가 많은 지역적 특성상, 도봉산과 북한산을 중심으로 자연녹지지역이 다수 존재하며, 이는 부동산 활용도와 시장 가치에 큰 영향을 미치고 있습니다. 자연녹지지역은..

서울의 대표적인 대조 구역인 강남구와 노원구는 도시계획, 주거지역의 밀도, 용도지역의 구성에서 뚜렷한 차이를 보입니다. 두 자치구 모두 1·2·3종 일반주거지역이 존재하지만, 구성 비율, 밀도 계획, 개발 방식, 용도지역 정책 적용 방향은 크게 상이합니다. 본 글에서는 강남구와 노원구의 주거지역 구조를 중심으로 1종, 2종, 3종 일반주거지역의 밀도 및 도시계획 특성, 정비 가능성, 부동산 개발 전략 등을 비교 분석합니다.1. 강남구: 고급 저밀 + 전략적 고밀이 혼합된 주거구조강남구는 서울의 대표적인 고급 주거지역이자 고밀 복합개발의 상징 지역입니다. 도시계획상 주거지역은 대체로 2종과 3종 일반주거지역이 중심을 이루며, 일부 고급 단독주택지(논현동, 청담동, 삼성동 등)에는 전용 1종 및 일반 1종 ..

2024년 이후 서울의 재개발 흐름은 용도지역별로 명확하게 양분되고 있습니다. 특히 1종, 2종, 3종 일반주거지역은 도시계획 구조와 규제 수준이 달라, 개발 방식과 속도, 사업성에 결정적 영향을 미칩니다. 서울시는 주택 공급 확대와 도심기능 회복을 위한 재개발 정책을 정비 중이며, 용도지역별 차별화된 전략이 실무에 반영되고 있습니다. 본 글에서는 2024년 기준, 1·2·3종 주거지역의 재개발 흐름을 구조적으로 분석하고, 자치구별 특징 및 실무 적용 전략을 종합적으로 제공합니다.1. 재개발보단 재정비에 가까운 흐름 - 1종 일반주거지역1종 일반주거지역은 저층 저밀 주거지로, 다가구·단독주택이 주를 이루며 용적률 120~150% 내외로 설정되어 있습니다. 대부분이 1970~1980년대 개발된 노후 주거..

2024년 서울시는 주택공급 확대와 도심 기능 회복을 위한 도시계획 개편을 본격화하며 주거지역 구조에 대대적인 변화를 예고하고 있습니다. 특히 전용 및 일반주거지역의 재편, 용도지역 변경 유도, 밀도 상향 정책 등은 감정평가 기준과 정비사업 실무 전반에 영향을 미치는 중요한 변곡점이 되고 있습니다. 본 글에서는 2024년 서울 주거지역 재편의 핵심 정책과 도시계획 방향, 규제 완화 흐름, 실무자가 알아야 할 감정평가 기준 변화까지 심층적으로 분석합니다.1. 2040 도시기본계획 주거지역 배경서울시는 '2040 서울도시기본계획'과 '생활권계획'을 토대로 주거지역의 구조 재편을 추진하고 있습니다. 핵심은 저밀 주거지역을 대상으로 한 밀도상향 및 용도지역 변경입니다. 이는 주택공급 부족 문제를 해소하고, ..

서울시를 비롯한 주요 도시의 도시계획에서 ‘용적률’은 부동산 가치와 개발 가능성을 결정짓는 핵심 요소입니다. 특히 주거지역의 경우 용도구역(전용·일반 1~3종)에 따라 기본 용적률이 설정되어 있으며, 정책 변화에 따라 유연하게 조정되기도 합니다. 최근에는 정부의 주택공급 확대 방침과 맞물려 주거지역의 용적률 완화 흐름이 강화되고 있어, 자치구별로 큰 변화가 일어나고 있습니다. 본 글에서는 주거지역별 용적률 변화의 구조, 정책 배경, 자치구별 적용 사례를 종합적으로 분석합니다.1. 주거지역 용적률 기준과 도시계획 구조용적률이란 대지 면적 대비 건축물의 총 연면적 비율로, 해당 부지에 얼마나 많은 건축을 할 수 있는지를 의미합니다. 도시계획법상 주거지역은 ‘전용주거지역(1·2종)’과 ‘일반주거지역(1·2·3..