2024년 현재 서울시는 도시 기능의 고도화, 균형 발전, 산업 구조 전환을 목적으로 용도지역 개편을 본격적으로 시행 중입니다. 이번 변화는 단순한 구획 조정이 아닌, 부동산 가치, 인허가 전략, 감정평가 기준 등 실무 전반에 영향을 미치는 중대한 전환점입니다. 특히 자치구별로 용도지역 구성과 도시계획의 방향이 다르기 때문에, 각 지역별 전략적 분석이 필수입니다. 본 글에서는 서울의 용도지역 변화 흐름과 자치구별 주요 사례, 그리고 감정평가 및 부동산 컨설팅 실무 적용 전략을 종합적으로 정리합니다.1. 2024년 부동산 서울 용도지역 정책 서울시는 국토계획법 및 도시관리계획 체계를 기반으로 용도지역을 주거, 상업, 공업, 녹지지역으로 분류하고 있습니다. 2024년에는 다음과 같은 방향으로 용도지역 개편이..

공공기관에 근무하는 도시계획·부동산·정책 담당자들은 서울시의 공간 구조 변화와 이에 따른 용도지역 지정, 개발 인센티브 정책, 감정평가 기준 등을 종합적으로 이해할 필요가 있습니다. 특히 서울의 ‘준주거지역’은 주거와 상업기능이 혼합된 특성 덕분에 도시재생, 주택공급, 생활권 균형발전 등 다양한 공공 목적의 정책 수단으로 활용되고 있으며, 도시계획 및 행정 실무자들이 현장에서 가장 자주 마주하게 되는 용도지역 중 하나입니다. 본문에서는 서울시의 준주거지역을 중심으로 도시계획 방향, 정부 및 서울시의 관련 정책, 공공기관에서 필요한 감정평가 기준 등을 종합적으로 정리해 드립니다.1. 도시계획 실무 관점: 부동산 생활권 계획과 용도 서울시는 2030 도시기본계획을 기반으로 ‘생활권 중심 도시구조’를 구축하고..

서울의 준주거지역은 최근 몇 년간 부동산 시장과 도시계획의 핵심 키워드로 자리 잡았습니다. 이는 주거와 상업 기능이 모두 허용되는 유연한 용도지역이자, 정책적으로 다양한 개발 인센티브가 집중되고 있기 때문입니다. 서울시는 지속 가능한 도시재편과 주택공급 확대라는 과제를 해결하기 위해 준주거지역의 적극적인 활용을 도시계획 전반에 반영하고 있으며, 민간 개발자와 부동산 컨설턴트 역시 이 지역에 주목하고 있습니다. 특히 2025년 현재는 역세권 고밀개발, 생활권 중심 도시계획, 공공기여형 개발 등의 정책 기조와 맞물리며 준주거지역의 개발 수요와 투자 매력이 크게 상승했습니다.1. 정책 방향: 부동산 주택공급 확대와 복합개발 정부와 서울시는 최근 심화된 주거난을 해소하고 도심 내 자족 기능을 강화하기 위한 정책..

서울시의 ‘준주거지역’ 부동산은 주거 기능과 상업 기능이 혼합된 용도지역으로, 다양한 개발 전략이 적용될 수 있는 유연성이 큰 공간입니다. 특히 강남구, 마포구, 송파구는 서울 내에서도 부동산 시장의 핵심 지역으로, 준주거지역의 활용도와 수익성이 타 자치구에 비해 두드러지며, 도시계획 방향 또한 각기 다릅니다. 본문에서는 이들 세 자치구의 준주거지역을 중심으로 지역별 특징, 개발 가능성, 인프라 환경, 수익 모델을 종합적으로 비교 분석합니다.1. 강남구: 높은 부동산 가격대 준주거지역 부동산강남구는 서울에서 가장 높은 부동산 가격대를 형성하고 있는 지역으로, 준주거지역 또한 고가 주거와 상업시설이 결합된 형태로 고급화되어 있습니다. 대표 지역으로는 논현동, 역삼동, 삼성동, 대치동 일부가 있으며, 대부..

서울시의 준주거지역 부동산은 도시계획, 감정평가, 부동산 정책 측면에서 매우 전략적인 용도지역으로 평가됩니다. 주거와 상업 기능이 혼합되어 있는 이 지역은 용도변경 가능성, 개발 유연성, 수익성 측면에서 높은 잠재력을 갖고 있어 민간 개발자뿐 아니라 공공기관 및 감정평가사들에게도 중요한 분석 대상입니다. 본문에서는 서울 준주거지역의 도시계획적 배경, 감정평가 시 고려사항, 정책 흐름 등을 종합적으로 해설하며, 실무자와 투자자 모두에게 필요한 통찰을 제공합니다.1. 도시계획 관점: 복합기능 수용과 도시공간 재편서울시는 생활권 중심의 도시계획 재편을 추진하면서, 복합 기능이 가능한 준주거지역 부동산의 활용도를 크게 높이고 있습니다. 과거 주거·상업·업무 기능이 구분되어 있었던 도시 구조는, 이제 하나의 생활..

감정평가사에게 서울시의 '준주거지역'은 단순한 용도 분석을 넘어, 도시계획, 정책, 수익성, 개발 가능성 등 복합적 요소를 평가해야 하는 중요한 지역입니다. 특히 준주거지역은 주거와 상업 기능이 혼합되어 개발 유연성이 높고, 역세권 중심의 고밀개발 정책과 맞물려 실무에서 가장 빈번히 다루는 용도지역 중 하나입니다. 본문에서는 감정평가사 실무자 관점에서 서울시 준주거지역의 용도적 특성, 최신 정책 흐름, 실제 평가 시 고려해야 할 항목들을 구체적으로 정리합니다.1. 준주거지역의 부동산 용도 특성과 법적 기반준주거지역 부동산은 국토계획법상 ‘주거를 주용도로 하되 일부 상업·업무 기능이 허용되는 지역’으로 정의되며, 제1·2종 일반주거지역보다 높은 용적률과 층수 제한을 허용합니다. 서울시 기준으로는 평균 용적..