서울시 주거지역의 도시계획과 정책 방향은 부동산 투자 수익성에 결정적인 영향을 미칩니다. 특히 자치구별로 적용되는 용도지역 정책, 밀도조정, 정비사업 지정 여부 등은 토지 가치와 건축 가능성을 직접적으로 바꾸는 변수입니다. 이 글은 투자자 시각에서 서울시 주거지역의 주요 정책 변화를 분석하고, 각 자치구별 투자 전략 수립에 필요한 실무 인사이트를 제공하는 데 목적이 있습니다.1. 용도지역 부동산 정책 변화와 투자 수익성서울의 주거지역은 전용주거지역(1·2종), 일반주거지역(1·2·3종)으로 나뉘며, 각각 허용되는 건축 밀도와 개발 가능 범위가 다릅니다. 최근 서울시는 주거 공급 확대 및 도시재생 활성화를 위해 일반 1·2종 지역을 3종으로 전환하거나, 일부를 준주거지역으로 상향 조정하는 정책을 추진하고 ..

서울의 재개발 사업은 주거지역의 용도구조와 밀접하게 연관되어 있습니다. 특히 일반주거지역 1종부터 3종까지의 구분은 건축 가능 범위, 용적률, 사업성, 인허가 절차에 큰 영향을 미칩니다. 재개발 실무자에게 있어 이들 용도지역에 대한 정확한 이해는 성공적인 사업 기획과 수익성 확보의 핵심이 됩니다. 본 글에서는 서울시 주거지역의 법적 구조와 1종~3종 일반주거지역의 특성을 정리하고, 실무적으로 어떤 전략이 필요한지를 종합적으로 안내합니다.1. 1종 일반주거지역 부동산의 특성1종 일반주거지역은 서울에서 가장 낮은 밀도를 허용하는 일반주거지역으로, 단독주택과 다세대주택 등 저층 건축물이 주로 위치한 구역입니다. 건폐율은 60% 이하, 용적률은 200% (시행령) 수준이며, 층수 제한도 많아 고층 개발이 어려운..

서울의 주거지역은 지역별 도시계획 방향, 역사적 배경, 주택공급 형태에 따라 크게 다른 양상을 보입니다. 그중에서도 서남권과 동북권은 대표적인 대비 구도를 이루며, 용도지역 구성, 개발 규제, 행정계획 우선순위 등에서 차별화된 패턴을 보이고 있습니다. 이러한 차이는 재개발·재건축 수요는 물론 감정평가 가치, 투자 전략, 정책 적용 방식에도 직접적인 영향을 줍니다. 본 글에서는 서울 서남권과 동북권 주요 자치구의 주거지역 구조를 비교하고, 도시계획 규제 및 향후 정책 변화 방향까지 상세히 살펴봅니다.1. 서남권 주거지역의 구조와 개발 방향서울 서남권은 관악구, 동작구, 구로구, 양천구, 금천구, 강서구 등으로 구성되어 있으며, 다세대주택 밀집과 중저가 아파트 단지가 조화를 이루는 구조를 보입니다. 해당 지..

서울의 도시계획이 변화하면서 주거지역의 밀도 상향이 중요한 화두로 떠오르고 있습니다. 단순한 용적률 상향을 넘어서, 도시의 기능과 인프라, 주택 공급 전략까지 영향을 미치는 요소로 자리 잡고 있으며, 자치구별로 적용 범위와 속도가 다르게 나타납니다. 특히 밀도 상향은 재개발·재건축의 수익성을 좌우하고, 감정평가 및 실무 컨설팅 전략의 핵심 변수로 작용합니다. 이 글에서는 서울 자치구별 밀도 상향 흐름을 구조적으로 분석하고, 주거지역의 변화가 실무에 미치는 영향을 심층적으로 다룹니다.1. 밀도 상향 도시계획적 구조서울시는 저층주거지의 고도화와 역세권 중심지의 복합기능 강화를 위해 '밀도 상향형 주거지 전환계획'을 수립하고 있습니다. 주요 정책방향은 1종·2종 일반주거지역을 3종 또는 준주거지역으로 상향 전..

서울의 주거지역 부동산은 도시계획법에 따라 전용주거지역과 일반주거지역으로 나뉘며, 각각 1종·2종·3종의 세부구역으로 구분됩니다. 이 구조는 도시 밀도, 개발 제한, 인허가 조건, 감정평가 기준에 큰 영향을 주며, 자치구별 도시정책에 따라 해석과 수익성이 달라집니다. 본 글에서는 서울 25개 자치구의 주거지역 구성과 구조적 차이를 분석하고, 감정평가 및 부동산 컨설팅 실무 관점에서 적용 포인트를 정리합니다.1. 전용 1종 주거지역: 부동산 저밀 주거의 경계전용주거지역 중 1종은 서울시에서 가장 낮은 개발밀도를 유지하는 지역으로, 단독주택 중심의 저층 주거환경을 보전하기 위한 용도지역입니다. 건폐율은 50% 이하, 용적률은 약 100% 수준으로 제한되어 있으며, 아파트나 다세대주택 건축이 제한되는 구역도 ..

서울시의 준공업지역은 과거 제조업 기반의 산업기능 유지를 목적으로 지정된 공간이지만, 최근에는 도시재생과 산업구조 재편의 핵심 공간으로 주목받고 있습니다. 자치구별로 분포 구조가 다르고, 도시계획 및 정책 방향에 따라 수익성과 활용 전략이 극명하게 갈리는 지역이기도 합니다. 본 글에서는 서울 25개 자치구 중 준공업지역이 핵심적으로 분포된 지역을 중심으로, 도시계획 흐름과 정책 변화, 실무 분석 포인트를 종합적으로 다뤄보겠습니다.1. 서울 준공업지역 부동산의 도시계획 서울시는 전체 토지 중 약 3.6% 정도를 준공업지역 부동산으로 지정하고 있으며, 이는 산업·물류·업무 기능을 담당하는 지역으로 분류됩니다. 준공업지역은 일반 공업지역과 달리 주거와 상업 일부가 허용되어 유연한 개발이 가능하며, 특히 지식산..