서울시 일반주거지역은 도시계획에서 주택공급, 지역 활성화, 밀도관리의 핵심 용도지역으로 작용합니다. 이들 일반주거지역은 1종, 2종, 3종으로 세분화되며, 각 구역별로 허용되는 건축 밀도, 용적률, 건축유형 등이 다르기 때문에 개발 가능성과 활용 전략에서도 뚜렷한 차이가 존재합니다. 본 글에서는 일반 1종, 2종, 3종 주거지역의 도시계획 구조와 규제 조건을 기반으로, 개발 가능성 및 실무 활용도에 대해 상세히 비교 분석합니다.1. 보존 성격 강한 개발 가능 – 일반 1종 주거지역 일반 1종 주거지역은 저밀도 주거환경을 보존하기 위해 지정되는 지역으로, 주로 단독주택이나 다가구주택이 가능한 구조입니다. 건폐율은 60% 이하, 용적률은 120~150% 수준으로, 공동주택은 원칙적으로 금지되며, 다세대·연립..

서울의 주거지역은 도시계획상 크게 전용주거지역(1종·2종)과 일반주거지역(1종·2종·3종)으로 구분됩니다. 각 용도지역은 허용되는 건축물의 종류, 용적률, 건폐율, 층수 제한 등이 다르며, 개발 가능성과 수익성에도 큰 차이를 보입니다. 본 글에서는 전용주거지역과 일반주거지역의 구조적 차이를 분석하고, 부동산 실무자 및 투자자가 주의해야 할 핵심 요소들을 비교 정리합니다.1. 전용주거지역 (1종·2종)의 개발 제한과 보존 전용주거지역은 쾌적한 주거환경 보전을 목적으로 하는 지역으로, 단독주택 및 저층 연립주택 위주의 주거지를 보호하기 위한 용도지역입니다. 일반적으로 1종 전용주거지역은 저층 단독주택만 가능하며, 2종은 다가구나 일부 다세대 주택이 허용되지만 공동주택(아파트)은 제한적입니다.건폐율은 50~6..

서울의 도시계획과 부동산 가치는 용도지역의 구분과 그 변화 가능성에 큰 영향을 받습니다. 특히 주거지역의 용도지역이 변경되면 허용 용적률, 건축 가능 용도, 사업성, 가치평가 기준 등이 근본적으로 달라지기 때문에 감정평가와 컨설팅 실무에서 매우 민감하게 반응하는 요소입니다. 본 글에서는 서울시 용도지역 변경 절차와 정책 방향, 감정평가 기준에 미치는 영향, 실무자가 주의해야 할 포인트를 정리해 실질적 대응 전략을 안내합니다.1. 용도지역 변경의 개념과 부동산 정책 용도지역 변경이란 토지이용계획 상 정해진 ‘토지의 용도 목적’을 행정적으로 조정하여 다른 용도지역으로 전환하는 것을 말합니다. 일반적으로 ‘전용주거 → 일반주거’, ‘일반주거 1·2종 → 3종’, ‘일반주거 → 준주거’, 또는 ‘준공업 → 일..

서울의 도시계획은 저밀도 주거지의 기능 고도화와 주택 공급 확대를 목표로 밀도상향 정책을 본격화하고 있습니다. 특히 일반주거지역 1·2종을 3종 또는 준주거지역으로 상향하는 방식이 핵심이며, 이는 개발 가능성, 감정평가 가치, 도시기능 구조 전반에 영향을 미치는 핵심 변수로 작용합니다. 본 글에서는 서울시의 밀도상향 도시계획을 구조적으로 분석하고, 자치구별 적용 방식과 실무 활용 포인트를 심층적으로 정리합니다.1. 밀도상향의 도시계획적 의의와 정책 구조밀도상향은 토지의 용적률을 높여 동일한 면적에 더 많은 건축 연면적을 허용함으로써, 주택공급 확대와 도심기능 회복을 도모하는 핵심 도시계획 전략입니다. 서울시는 ‘2040 도시기본계획’과 ‘생활권계획’을 기반으로 주요 생활권 내 저밀도 주거지역에 대해 점진..

서울시 일반주거지역은 도시계획의 근간을 이루는 핵심 용도지역으로, 1종·2종·3종으로 세분화되어 있습니다. 각 지역은 허용되는 건축물, 층수, 용적률, 기반시설 조건 등에 따라 사업성에 큰 차이를 보이며, 감정평가 및 도시계획 컨설팅 실무에서도 이에 따른 정밀한 분석이 요구됩니다. 본 글에서는 일반주거지역의 구분 기준과 각 종별 사업성 차이를 구조적으로 비교하고, 실무에서 반드시 고려해야 할 규제 요소와 수익성 판단 기준을 제시합니다.1. 1종 일반주거지역 – 저밀도 부동산1종 일반주거지역은 도시 내 저층 단독주택 중심지로 구성되며, 건폐율은 60% 이하, 용적률은 최대 100~130% 수준으로 매우 제한적입니다. 서울시에서는 1종 일반주거지역을 주로 환경보전이 필요한 지역이나, 경관지구, 고도제한구역 ..

전용주거지역은 서울의 도시계획에서 가장 엄격한 개발 제한이 적용되는 용도지역 중 하나로, 주거 환경 보전과 저층 단독주택 위주의 도시 경관 유지에 목적을 두고 있습니다. 특히 1종 및 2종 전용주거지역은 아파트나 다세대주택의 신축이 제한되며, 용적률·건폐율·층수 등 모든 개발 요소가 강하게 규제됩니다. 이러한 특성으로 인해 감정평가, 도시계획 컨설팅, 정비사업 기획 등 실무 전반에서 특별한 접근이 요구됩니다. 본 글에서는 전용주거지역의 개발제한 구조를 상세히 분석하고, 실무자들이 반드시 이해해야 할 핵심 요소들을 정리합니다.1. 1종 전용주거지역의 구조와 개발 한계1종 전용주거지역은 서울시 도시계획상 가장 강한 개발 규제를 받는 주거지역으로, 주로 단독주택이나 연립주택만 허용됩니다. 건폐율은 50% 이하..