서울의 준주거지역은 도시계획상 매우 중요한 역할을 수행하는 중간 용도지역입니다. 주거지와 상업지의 경계에서 복합 기능을 제공하는 이 지역은 정책적으로도 다각적인 지원을 받고 있으며, 개발 가능성과 감정평가 가치가 지속적으로 상승하고 있습니다. 특히 역세권 중심지, 저층 주거지 정비 대상지, 업무지구 배후지 등 주요 준주거지역은 각기 다른 특징을 지니며, 지역에 따라 감정평가 방식과 개발전망도 크게 달라집니다. 이 글에서는 서울의 핵심 준주거지역을 권역별로 나누어 감정평가 요소, 관련 정책 흐름, 도시계획 방향, 향후 개발전망까지 종합적으로 비교 분석합니다.강북권: 성북구 길음동, 동대문구 장안동, 중랑구 중화동강북권은 서울 전통 주거지역이 밀집한 지역으로, 최근 정비사업과 역세권 개발의 중심으로 떠오르고..

서울시는 인구밀도 조절과 기능적 도시 구조 형성을 위해 토지를 용도지역별로 체계화하고 있습니다. 특히 준주거지역과 상업지역은 도심 개발의 중심축을 담당하며, 도시계획뿐 아니라 부동산 실무 전반에 걸쳐 큰 영향을 끼칩니다. 두 지역 모두 주거 및 상업 기능을 부분적으로 포함하고 있으나, 기능적 목적과 정책적 접근 방식, 개발 밀도, 감정평가 기준 등에서 뚜렷한 차이를 보입니다. 본문에서는 준주거지역과 상업지역을 서울시 도시계획의 흐름에 따라 심층 비교하고, 각각의 개발 방향성과 실무적 활용 포인트를 구체적으로 분석합니다.용도지역 개념과 도시계획 목적 비교서울의 토지이용계획은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역 등 네 가지로 대분류 되며, 이 중에서 ‘준주거지역..

서울의 부동산 용도지역 중 하나인 '준주거지역'은 주거 기능과 상업 기능이 혼합된 특성을 갖고 있어 도시계획과 감정평가에서 중요한 위치를 차지합니다. 최근에는 정부정책 변화와 서울시 도시개발 전략이 맞물리면서 준주거지역의 활용도와 가치가 크게 달라지고 있습니다. 본문에서는 서울의 준주거지역이 어떻게 변화하고 있는지, 도시계획의 관점과 감정평가 기준은 어떻게 적용되는지를 구체적으로 분석합니다.정부 정책 변화에 따른 부동산 준주거지역 재편2023년부터 시작된 정부의 주택공급 확대 기조는 준주거지역 활용도에 상당한 영향을 끼쳤습니다. 특히 국토교통부가 발표한 ‘도시정비혁신지구’ 정책과 ‘역세권 고밀도 개발 유도’ 방안은 준주거지역을 재개발의 핵심지대로 끌어올리는 계기가 되었습니다. 과거에는 일반주거지역과 준주..

서울시 25개 자치구는 동일한 도시 안에 위치해 있지만, 각 구마다 용도지역 구성과 도시계획 정책이 상이하여 부동산 가치와 개발 수익성이 매우 다르게 나타납니다. 부동산 컨설팅 및 감정평가 실무에서도 자치구별 용도지역 구조를 정확히 파악하는 것은 필수입니다. 본 글에서는 자치구별 용도지역 구성을 비교하고, 수익성 및 정책 흐름, 컨설팅 전략까지 통합적으로 분석합니다.1. 자치구별 부동산 용도지역 비율과 정책 방향서울의 용도지역은 크게 주거지역, 상업지역, 공업지역(준공업 포함), 녹지지역으로 구분되며, 각 자치구는 역사적 개발 배경과 입지 여건에 따라 그 비율이 현저히 다릅니다. 예를 들어 강남구와 송파구는 고밀 주거와 상업이 혼합된 구조이나, 금천구나 구로구는 준공업지역이 대규모 분포되어 산업·업무 기..

서울시의 준공업지역은 과거 산업기반시설이 밀집했던 지역이지만, 현재는 지식산업센터, 창업오피스, 업무복합개발 등으로 활용도가 빠르게 전환되고 있습니다. 본 글에서는 서울 준공업지역의 법적 구조, 도시계획적 위치, 감정평가 기준까지 종합 분석합니다.1. 준공업지역의 부동산 용도지역 체계 내 위치서울에서 준공업지역은 도시계획상 산업시설과 업무시설이 복합적으로 입지 가능한 중간 단계 용도지역입니다. 이는 전통적인 공업지역과 상업·업무지역 사이의 완충지대로 기능하며, 도심 속 제조업과 유통업, 창업 공간이 혼합된 독특한 개발구조를 형성하고 있습니다.도시관리계획상 준공업지역은 전체 서울시 면적의 약 11%를 차지하며, 특히 구로, 금천, 성동, 영등포, 강서 등지에 다수 분포되어 있습니다. 주요 특징은 다음과 같..

서울은 국내 부동산 시장의 중심이자 정책 실험의 무대입니다. 복잡한 용도지역 구조와 자치구별 상이한 도시계획으로 인해, 감정평가 및 개발 컨설팅 시 단순 분석만으로는 한계가 있습니다. 본 글은 서울 25개 자치구의 개발 특성, 감정평가 기준, 실무 컨설팅 전략을 체계적으로 정리하여 컨설턴트 실무에 바로 적용할 수 있도록 구성했습니다.1. 자치구별 부동산 개발 특성과 컨설팅 접근법서울은 25개 자치구로 구분되며, 각 자치구는 지리적 조건, 인구 특성, 도시계획 방향, 정책 우선순위 등이 상이합니다. 따라서 부동산 컨설팅 시 단순히 '서울 전체'를 대상으로 보기보다, 자치구 단위로 세분화하여 분석하고 접근하는 것이 필수입니다.다음은 주요 자치구의 개발 특성과 컨설팅 시 주목할 사항입니다.강남·서초·송파 (강..